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　　主持人：各位网友大家好，欢迎来到我们直播间，我是主持人陈华。近日来，耳边听得最多的就是“房价拐点”，相信这简单的四个字也影响了很多消费者的购房计划，的确，9月以来的调控影响的慢慢发力，楼市好似要进入“寒冬”，在以深圳为代表的一线城市的带动下，各大城市齐声喊“冷”，成交量有所萎缩，甚至出现成交均价下滑的个别迹象，于是，有些人预期，楼市房价拐点将现。是真是假，相信与否？为此，我们特邀地产界的几位专家，谈谈如何理性看待“房价拐点”。

　　主持人：我们很荣幸的邀请到了太平洋地产的贾卧龙博士，您好；还有鼎杰地产的高小天先生，您好！各位网友可以登陆fangtan.inhe.net来和我们一起讨论。

　　主持人：首先回顾一下省会07年的地产发展。

　　贾卧龙：第一个首先是房价，2007年国务院国家出台了不少的宏观调控政策，但是整个中国房地产的价格在一度宏观调控下价格并没有下来，而且通过对全国70个城市的调查在前三季度，整个房价上浮的比例平均达到了6.15%，那么省会石家庄的房价10月份上浮达到百分之九点多，所有的房价在一片的调控声中一路上扬，这是首先来讲整个石家庄房价来看。第二个在中国2007年房地产行业也发生了很多一些大事儿，比方将在杭州、上海在全国很多大的城市出现了“地王现象”，一块地买卖的价格非常高，出现了自建国以来也是在全国最高的地价，在石家庄也出现了比如在红旗大街拍地一亩地拍到了500多万，这首先是在土地方面。第二个在股市资本市场方面，为什么今天房地产市场这么火，实际上地产股也拉动了房产，包括像外资的资金进入了中国房地产，所以这是导致中国房价上涨的一个重要原因，除此之外，因为房价涨的过快，所以人们的恐慌心理是很急迫的，刺激了强大的市场需求，这也是导致房价上涨、供应不足的现象。出现这些问题的原因，我想有几方面，第一个就是城市化进度在加快，因为现在在中国每年农村人口向城市人口的转移的在2001年到2005年4年的时间里，转移人数是1.5个亿，按这样算到2020年中国70%的人口将拥挤到城市，到了城市以后他首先的需求是住房、医疗、教育，这也是拉动了房产强大的需求。还有一点中国已经进入了快速发展，因为重要国民经济今年可能会达到GDP会达到11.5，这样的话在国富民强的情况下，导致房价物价上涨，也是一方面的原因。当然我想这是刚才分析了中国为什么产生房价上涨的这些大的原因，除此之外，在今年房价一路上涨的情况下，国家采取了很多措施，措施有这么几块。首先是金融政策，今年从1月份到10月份央行连续7次调整利率、提高贷款利率，第二个金融政策在提高利率还没奏效的情况下又采取了凡是贷款买第二套房的加强，首付款增加到了5成，甚至有的增加到了7成。也就是说，同样的买100万的一套房子，如果20年还期的话，首付款需要增加10万元，也就是买一套100万的房子在20年中需要增加的成本是20万元，这是金融政策是调控的一个，也是导致目前房价开始逐渐出现回落、出现拐点的一个重要原因。国家在土地政策也采取了强有力的政策，我先交上200亩的土地上去，其他的800亩地分批来交，200亩地只要交清了，政府就可以办理手续，现在要求你必须把1000亩地的土地出让金一次交清，这样控制了开发商囤地的梦想。还有一个今年在社会保障体系，现在为了控制房价，国务院在今年的8月24日出台了一个政策，召开了全国性的会议，重要的议题就是让“人有所居”，这次在“十七大”上胡锦涛也提到了让中国的老百姓家家有房住，这样的话在整个政策的拉动下，经济适用房和廉租房将成为未来发展也是解决控制房价居高不下的一个重要的手段，加大经济适用房和廉租房的供应和上市量，作为政府一个保障系统来让普通老百姓买的起房子。这又是一方面，还有一方面就是在税收方面，在今年实行了土地增值税，增值税分4档，只要不超过20%以上就可以按照批次进行征收增值税，除此之外今年国家在开始酝酿物业税的出台，这个政策当然原来讲是在中国20个城市实行虚转变成实转，但是中国相关发言人讲了，现在还在研究，可能在近期很难实现，但是如果实现了，政策出台了、实施了，那么对房地产的影响是最大的，物业税的概念就是把现在开发商或老百姓买房一次性付清的，包括土地出让金、开发的各种税费，最后老百姓的买的房子都涵盖在这些里面，如果把土地出让金分成若干的话，但是每年要还上一定的税费。我想这些政策，金融政策、土地政策、税收政策都三管齐下，导致了在今年交易量下降，部分城市房价虚高的现象开始出现。石家庄作为一个二级城市、省会城市，现在一般的高档楼盘的价格都达到了6000多了，均价达到了6500，在石家庄这种消费力、收入，因为石家庄整个人均GDP大概在3000美元，在北京还上海都达到了5000多美金，在收入不成正比的情况下，我认为石家庄今后房价上涨的空间不会太大。不管怎么拍房价不会再有太大的上涨空间，但是也不会一夜之间降下来，因为石家庄的需求量还是非常大的。

　　主持人：房价可能会出现缓慢的滑落？

　　贾卧龙：它的增幅会发生变化，不会像今年盛世长安和有些楼盘，上半年卖的时候是3500、3600，下半年到了6000多，绝对不会再产生这么大的浮动，所以我想这是整个房地产市场我们回顾2007年我所看到的整个中国房地产的一个状态，但是2008年会怎么走一会儿我们再探讨。

　　高小天：刚才贾总谈了这么多，站在全国来看，关于全国的形势不就不多说了，我更多的谈一下现在石家庄的状况。首先谈到07年不能不谈到06年，因为中国的房地产的宏观调控开始调控是06年开始，06年被报纸、媒体认为是调控年，07年被誉为是执行年，在整个的两年下来，曾经有人做过统计，大大小小的各种调控的政策出了大概有20多条，这样的一个力度，应该说从中国市场化以来是没有的，可见这种决心也是巨大的，但是这种情况最终导致的结果是什么？现在大家应该已经都看到了。我在网上看到了一个顺口溜，说“兜兜转转，年过一半，房价未跌，政策不断”，很形象。20多个政策出来后，没管用。应该说对房价的整个这种趋势来说，没起到一个很明显的一个改善的作用，就石家庄来说，我觉得可能房价的一个上涨应该有这么一些因素。第一我觉得是06年到07年上半段的一个普涨的情形，到了07年年初之后，到了后半段来说，涨势已经位居到一个比较靠前列的地方，新的10月份的涨幅是9.7，这个已经是创了今年石家庄的又一个新高。在这样的形势下我觉得应该是在一个普涨之后的缓冲，就像一个快速行驶的列车一样，不可能马上刹车，有一个缓冲的过程，这是一个原因。第二个我觉得也是在分享着石家庄整个的经济发展过程中的成果，因为中国大的经济环境这两年来说应该是非常好的，每年中国的整个经济发展的一种形势，包括我们省会城市经济发展的势态还是良好的，在这样的环境下，可能也在一定程度上在牵动我们房产的一个走势。第三个我觉得还是在从供给和需求的层面来看，更多的还是说我们这两年的市场的一个放量不足，这样就引起了我们需求大于供应的状态，这样的状态下不管怎么样房价还是要上扬的。第四点我觉得可能是成本的问题，因为这两年我们看到了就是刚才谈到了543万的天价地，应该说整体的土地成本，包括建材等等一系列，能够推动房地产整个成本的环节是在上升的，也就是说整个的成本也是在往上走的。比如今年和平路板块的这些地段，都是比较高的地价，应该说这样房价很难能够走下来，是这样一个状态，这是大大小小的几方面的原因，更多的体现在这一层面上，关于这个房价能不能出现拐点的问题，我个人理解是这样的。我觉得石家庄下一步发展的势头可能更多的还是向多极化方面发展，可能分为三段，可能7000甚至上万的房价会趋于缓和的状态，像盛世长安等等这些会放缓，但是中段3000、4000的，我们二、三环边上房价还会上涨追赶。随着三环的通车、西部山前区的建设等等这些城市基础设施配套的完善会从现在的低价位还会上来，可能整个房价的态势会变得更加复杂、多元化，我觉得大概对房价这样理解的。