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　　主持人：回顾2006，中国房地产市场可谓风雨又一年。在这房地产风云年的楼市里，调控共博弈一色，房价与政策齐飞。国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在观望等待中做出了各自的反应。利用岁末的五天时间段，银河房产将请来各方人士，对我们身边的楼市来个近距离观察、原距离思考，给2006年的房地产行业划上个舆论的句号。

　　主持人：国六条出台后也在涨幅，我不知道刘总国六条最你们影响最大的是什么方面？

　　刘晔：我觉得国六条的出台现在房子的品质已经不是像以前，现在小户型的出现不代表生活品质下降，从设计讲通过近半年来说，我们觉得小户型还是可以做好，特别是在最近几年工程越来越全，小户型更能满足现代人的需求，我觉得在设计上深远的影响就是说对于设计人员的投入和能力的要求比以前要更高，以前可能户型很大，空间很宽广，在细节上可能不到位，今后小户型越小就越难以控制，细节的设计能力的体现包括造价的控制非常难，最近刚刚看过一个说法说小户型单体造价比比较高，那它的品质就高了，我觉得要在设计上下功夫。

　　主持人：燕都刘总深有感触。

　　刘树伟：我觉得这种小户型到来，我觉得对于房屋设计的精细化有一个更高的要求。我觉得还有几点小户型的到来也会对于房地产相关的一些关联行业带来一行影响。比如说一个是我们的建设涉及设计，第二包括建建筑形式，我以前也去过日本，看过日本的，有的是钢结构的东西。还有一个小户型的出现，生活品质不会降低，但是需要有关联比如说我们厨位的设计，包括我在日日本看到虽然户型比较小，但是它的舒适度没有降低，整体的厨位设计非常精细。

　　主持人：并不是说盲目的把空间设计的多大，其实人们生活私秘新比较强，有的可客厅是30-40平米，现在大家也不需要太大，比如像功能性的设计，这些东东西给大家带来了一些新的理念，在这希望零六条能真的发挥作用，给我们生活生存条件创造更好的条件。刚才说的你们认为最具影响力的事件，现在有一位神秘嘉宾到场了，我们下面请到亲亲小镇的也就是极艺房地产的总经理朝赵杨先生

　　主持人：这位是唯一的一位赵姓的先生，这位是燕都的刘总，还有这位是刘晔先生。我们看下一个2006年您认为最突然的事件是什么？比如说我们4月10月央行有两次加息，对于普通消费者说加息了生活改变了，对于买房的人他增加了换还贷的负担，另外还有一个心理上德打击五年全额征收营业税。其实在去年6月的日就开始了，中央下发了一个通知，具体通知的名字不记得了。今年把这个条件放宽了，我认为网上，包括我自己也认为是一个比较突然的问题。另外还有就是各税，20%的个税，8月1号之后中介公司全部冷冷清清了，我想三位心目当中肯定也有认为自己最突然的事件。那您认为最突然的事件是什么呢？

　　主持人：我们的房奴说对于工薪阶层来讲同样是贷款买房，两位嘉宾建议是买小户型还是中大户型呢？我们一会请嘉宾答一下。有的网友说，石家庄八成的中高档房卖不出去。看来网友水平还是比较高的。

　　主持人：网友也在继续发出一些问题其实我要提醒各位网友我们在明天的统一时间9-10点带来有关房价的问题，到时请嘉宾跟大家共同回顾房价的变迁

　　主持人：燕都的刘总答的也是国六条，赵总答的也是国六条的意思。赵总可能更深入一步，这么度然的事件我们认为房价一定会降，甚至有些人会考虑在半年之内会不会买房。包括房奴说，咱们石家庄的房价还会再涨吗？三位真怎么认为呢？

　　刘树伟：：营销贯穿房地产开发的全过程。

　　赵杨：房价涨恐怕恐怕是大势所趋，上涨孔加害有多大这个恐怕是大家可能依据不同。

　　刘树伟：上涨的趋势不会改变，但是上涨的服幅度会缓慢。我觉得今后涨价会平稳下来。不会再往上升太多。可能大家觉得房价没有降实际就是在涨。

　　主持人：我们刚才问题希望大家能够回答一下，房奴说的对于工薪阶层来讲，两位嘉宾加建议买什么户型的房子呢？

　　刘晔：这个看你什么目的，工薪阶层来说主要目的是自住，买你适合的户型。因为现在国家出台国六条，而且大量的这种强制性的条件下90平米的房型会成熟，所以买这种房型是适合的需要，可能性更大，如果多为投资来讲这块提高了房子一定涨，我认为小户型会大量面世，同类产品共赢很多的情况下它上涨空间很低。如果做投资不现实了，这是国家为什么出这种双人剑的出发点。主持人有的网友认为大户型是具有稀缺性的是这样的吗？

　　刘树伟：如果我我们国家这个政策会持续几年时间的话，因为房地产有一个滞后性，这次调控包括90平米、70平米这样的政策结合我觉得会在今后的发展中会慢慢出现。到那个时候我觉得大户型会稀缺但近期感觉不到。

　　赵杨：以往的经验小户型房子涨价空间比较大，以后的话大量的同类的一种产品将在未来2/3年大量永涌向市场，我觉得房价会得到抑制，比如控制的空间比较小，至于大户型到底能不能凸现出来。其实所有各个项目在售的200平米的40的在过去要成交率特别高。在未来过去三个月9、10、11月，从这个角度有一段大户型的稀缺可能会体现出来。

　　主持人：为什么要问大家这个问题，是因为有网友体温，刚才有位朋友说石家庄前两天八成的中高档房子卖不出去。比如140平米以上的，请三位嘉宾用三句话来表述一下石家庄的房地产市场。这是个难题是吗？

　　主持人：中高档房八成销售有挤压

　　赵杨：那统计时是否把商务楼计算在内，

　　刘晔：他是这么说的今年批准以来预售证里面的77%的没有卖出去，是房管部门的统计。

　　赵杨：他以什么为依据呢？问题是现在的备案眼严重之滞后。

　　刘晔：以前的楼盘剩下的大户型卖的很快，那些不计在里面。不在预售面积里面，所以这些统计数据由于统计口径的不同基本上不能反映真实的情况。%%%%%%

　　刘树伟：我觉得到明年下半年初咱们的房子都备案后会觉得大户型集中量销售。那77%的被稀释掉了。

　　主持人：我们也感觉到所有基本上最小的户型也在120多，最大到了170-180多，其实下半年大户型也挺多的。

　　赵杨：这都是去年一项批准的，本身没有收到国六条70-90%的影响。

　　主持人：三位嘉宾回答的非常好，我们这位朋友说感谢嘉宾的回答，他还贴出了一个分析报告，记者从该报告提供的数据发现，前11个月石家庄楼市3000元不惜平方米以上的高价房挤压非常眼中，挤压率达77%，占到了批准预售量的58%。

　　赵杨：这种变化作为一个时间段统计恐怕不合适。因为变化太多。

　　主持人：大家也了解到，我们银河访谈给大家推出的内容，今天探讨十大十事件。下面我们要给大大家出的题可能结合到石家庄的市场，起其实大家知道在这一年中很多热门词汇作为一年中关注的焦点，拿石家庄来说吧，比如LOMO、红人馆、花香维也纳等等也做下户型。这么多的小户型集中上市，我觉得可能给大家带来一种震撼，造成了一种热抢的局面。基本上可以用进行战国时代来形容。第二还有中心城区的改造可能这有城市规划一方面的影响，这也算第二个最热门事件的备选。还有06-09号地全部集中在和平路这一段，像水泵厂的那块地，整个三个事件我认为包括网友们认为都是石家庄今年最热门的事件我不知道心中还有没有更热门的事件或者从这三者里面挑选一个事件来跟大家分享一下。

　　主持人：其实说到城市廉租住房和建设包括发展来说，现在石家庄市都在努力，也出台一些新政策。申请经济适用住房也是大家正在关注的一个热点。其实我们还有关于经济适用住房的一些相关的题目需要三位大家给大家进行解答。

　　刘晔：小户型公寓。

　　赵杨：和平路的接力赛。

　　主持人：赵总认为和平路接力赛是最热点的

　　赵杨：我觉得城市和市场在一个时间甚至一段时间连续产性他的影响，在这点上说，添加在和平路产生，其次和平路形成了一条街的贯穿的开发。他有可能在石家庄未来称为一个改造的集中区。而且这条路的可能我从市场东西考虑的更多一些，和平路两侧的影响对石家庄起的应影响也比较大。一个是在一环。我认为和平路的影响力更大一些。

　　主持人：其实和平路已经产生了比较高价的房子。其实当时219平米的房子将近卖到100万。我想大家肯定是把和平路作为发展中的热点考虑，另外加上广安街。可能大家觉得有升值比较大的。

　　刘树伟：和平路有可能是石家庄标志性的建筑会在这里出现，他具有标杆的作用。但是我考虑的是，这么大面积的大约有200平米，200平米如果我们按照70-90%来算，140多平米大概有10多万套将近20多万条小户型。在这个区域竞争是非常惨烈的。

　　赵杨：我认为从种种迹象表现，不会在房价上大家进行惨烈式的竞争，相反在房子的品质上会加大投资力度。

　　刘树伟：但是到最终客户比较起来的话首先还是比较房价。大家再看现在这个区域建设的。大家不会把警做得太差，基本上。我觉得还是公司运营能力的情况，你哪些地方可以省下来。可能房价低一些。可能在竞争中脱颖而出。我觉得这种价格战肯定会有。

　　主持人：结合两位的发言，房屋品质第一位的，房价呢是大家在房屋品质的基础上再进行考虑的。

　　刘晔：我为什么选择小户型作为今年最热门的事件，我也考虑过赵总对今后影响的恩问题，前面选的都是国六条，我考虑这个年度在石家庄市是集中体现了小户型公寓的一种产品的火热。从红人公馆也好还有每个项目穿插一两栋小户型公寓，虽然这种产品是几年前在北京火过了。但是扎堆出现在今年也反映了石家庄楼市的一个特点，石家庄的楼市跟全国不是同步的，但是能反映石家庄楼市特点的我觉得是这个。

　　主持人：其实我觉得都是大家关注的热点问题。有一位朋友问有没有人知道亲亲小镇的房价？

　　赵杨：现在二期进行预售现在房价平均价格在2800-2900元/平米。这是一个最新的价格。

　　主持人：其实亲亲小镇的价格还是偏低的。

　　主持人：其实我们知道亲亲小镇，他的变化也是很大的，有的时候我们也再想，亲亲小镇从1900多涨到现在2900元也是不小的变化。跟股市一样。其实我觉得按理说国六条颁布了但是房价依然在涨价。但是在发展的过程中大家不免会有些失望。我看我们聊天室的朋友有这样的问题，就引发出我们第四大事件最失望事件。首先宏观调控变“空调”这是很多网友心理的一个观念。另外望眼欲穿，这就涉及到经济适用房了。第三个就是今年十一的房展会，我们大家可能有这样的感觉，房展会有些没落了，以及它的成交人气不如以往热闹了。大家咱怎么认为这些事件呢？

　　主持人：我们看一下聊天室的情况。

　　主持人：三位已经答完了我们看一下，刘总是经济适用房，今天三位这个问题都是一样的。

　　刘晔：我为什么选择这个宏观调控变“空调”这是任何政策很难收到立竿见影的要求。我觉得没有什么失望不失望的，没有看到，房展会奏响没落，其实这个东西对老百姓来讲也没有什么。我觉得确实在整个宏观调控的里面要形成一个体系的东西，刚才有网友提到，廉租房、经济适用房和整个房产的调控要结合起来做，三手抓也好一三手都要硬，你要想把防控作到位让不同阶层的人都个各得其所，这样政策才能真正落到实处。

　　主持人：南燕都这位刘树伟刘先生怎么认为？

　　刘树伟：我觉得作为政府这块加大中低收入家庭的住房保证这是政府在国六条中提出来的，经济是适用房本身就是一种措施，这些年都在做，但是给我感觉说，没有看到实际幸得效果。所以，对经济适用房因为我们接触的比较少，给我个人感觉没有一个象样的经济适用房出台非常遗憾。

　　主持人：我们看到安苑校区的点击量非常高。

　　刘树伟：我觉得挺神秘。

　　赵杨：其实我没有特指安苑，没有太把这件事情当做事情。经济适用房在房地产产业的开发链条里面本来是政府想起到调节作用的产品，问题是现在市场中调节的作用它的量包括能能小都没有达到，其实石家庄真正起到作用的是村民房。真正政府制定的经济适用房政策没有起到作用，所以说“文明不见影”它真正起到的调节作用看不见。

　　主持人：希望2007度让大家看到曙光。有网友说经济适用房真的是经济适用房吗？所谓经济适用的标准是什么？

　　刘晔：我我主要从事管理工作的人，但是经济适用房应该针对低收入的家庭而推出适应他们要求的一种产品。因为咱们石家庄最近几年一直控制经济适用房的建设真的没有见到经济时适用房是什么样的，难怪大家发出这种感叹。

　　刘树伟：我觉得石家庄做的最成功的是最早的石门小区。这个都是有规定的，比如价格，购买人群的资格等等都是有规定的。但是具体落实情况不不好。

　　主持人：第五个问题，大家都在探讨一些问题包括探讨的不买房运动等等我们选了两个代表性的，一个是扯断暴利链条房价成本是否公开？期房是否取消预售？

　　主持人：我们看一下最口水事件是什么？

　　主持人：有一位网友说廉价房有吗？

　　主持人：其实我觉得规划三环是政府规划的事，其实大家买三环买房子很有期待值的。

　　主持人：看看三位答案，成本公布是燕都的刘树伟先生说的，赵先生成本公开与否也是公开事件。加了一个不买房运动。您认为成本是否公开呢？

　　刘晔：我觉得这东西非常模糊，打眼非常模糊，为什么说它口水。因为说不清楚。从某种意义上讲，这个我认为房屋的价格绝对不是跟房子的投入成正比的，我说的是经济投入。因为房子的品质不仅仅是以建筑材料、设备而构成的。这个品质里面包含很多的人文的东西，理念的东西甚至生活方式的问题。它是不在直接成本核计算范畴里面。从这个角度房价不应该公开。可是从另外一个角度讲，老百姓就这么多的钱，我想知道房地产商到底花了多少，这个事看在站在哪个角度。从国外两讲，任何一个国家一个企业公布你所有的成本等。

　　刘晔：所以这个事最口水，可能议论半天就不了了之。

　　主持人：我想三位都是这样的认识吧。差不多。那这个问题就很容易解答清楚了。我们看聊天室，有朋友说农民工工资也在涨，沙子水泥成本都在涨。

　　主持人：说完这个，其实我觉得三位的心目中肯定走过这一年也有记忆最深刻的事情吧？大家讨论最多的事情。我们现在讨论的是2006年石家庄市场最具人气的事件。大家认为是哪个呢？离最近的有一个“石六条”，我们算一个，还有昙花一现的惊喜，房价首次下跌。三给村民住宅颁发身份证。%%%%%%

　　主持人：三位开始答题。

　　主持人：我看刘先生还没有答，这是我们今天最优一的答案，一片空白。

　　刘晔：我觉得没有什么事让我有这感觉。我觉得最起码是沸沸扬扬的事吧。自己心目中觉得呢？

　　主持人：刘树伟写的是村民住宅。

　　主持人：赵先生您是什么认为？

　　赵杨：它可能有几百万平米，200多万恐怕不止，它涉及到市民的人群数量，这种利益的团体。牵涉面非常广，而且涉及到合法与非法的问题。它也是国六条下延的东西。我觉得它影响力应该是不小的。起码对很多人都是有一个很重要的性质。

　　主持人：你们二位有什么认识？

　　刘树伟：给我感觉起到了类似留经济适用房子的功能。它大量的出现必定有它存在的意义，是有道理的，这么多年对于这种说法没有一个统一的口径，但是作为村证房的产品形式，它包括规划配套费手续都没有它的价格下来省掉了这些佛教。所以就是说今后的村证房的奏响我还真说不清楚。

　　赵杨：这个是经过规划部门的审核，把你纳入正常的项目来管理

　　刘树伟：我觉得它马上就要涨。

　　赵杨：它设计到什么人可以买的问题。

　　赵杨：这点很重要。

　　主持人：所以说我们希望村民住宅越来越规范的好。

　　主持人：我们接下来跟大家探讨就是最流行事件。我们知道“流行”这个词平常跟时尚挂在一起的。其实房地产市场也有很多流行的事件，比如LOMO，另外红人公馆的热销，这个刘晔先生深有感受。另外还有居住理想的回归，中心城区的改造。大家还可以有一些自己个人的认识。

　　主持人：好我们三位可以公布答案了。

　　主持人：人：刘晔先生非常偏心，LOMO＋红人。

　　赵杨：实际上从事件的定义上来出发的因为刚才一说最具人气，我说安苑。我觉得中心城区改造是一个好的趋势，如果真的说流行的话我觉得还是小户型公寓是一个特色。一个是LOMO宣传的方式。虽然在大城市不算什么但是在石家庄比较新鲜的。第二就是红人，它产品的本身制造出的效果也是近年来这些产品里面要起起到一个标志性作用。我觉得这两个事件加在一起共同构成了今年房地产最流行的一件事情。我是这么人为地。

　　主持人：我们在30号也做了一个访谈会请到LOMO的嘉宾来跟大家谈一谈。

　　主持人：赵先生怎么认为？

　　赵杨：我觉得这是一个回归过程。与改造力度还有周期等，这可能称为热闹了有十年。所谓引导大家消费到郊区去，以石家庄为例，一个城市的开发恐怕主要集中在旧城改造。毕竟市中心它的综合配套便利性他是郊区无可比较的。他有先天的优势。

　　主持人：其实符合了很多老百姓的心理。刘树伟先生怎么认为？

　　刘树伟：我觉得合适最好。住在市中心可能便利一些。我觉得看自己的经济实力状况和自己的追求以及生活方式。

　　主持人：有个私秘性的问题想问三位。你们是在市中心买的房还是在郊区买的房。

　　刘晔：现在是市中心，以后再卖我想会去郊区买。可能等到我们的孩子成了家以后才住到郊区。因为孩子是我们生活的中心，因为他上学方便所以住到市中心。

　　主持人：如果是您的话我特别想问你下，您是怎么考虑的？

　　赵杨：孩子上小学是这个附近的房子。如果孩子上中学，可能想是不是去那边。当然我这么说可能有点矫情，其实道理是这样的。个人的这种消费能力不一样，包括你像大城市北京、上海，一个学校门前很多人都租房子的。在石家庄这种情况可能已经出现了。

　　主持人：也就是说我们生活在一个地方我们就学一个地方。

　　主持人：人我们进行下一道考题。最流行事件说过后，在2006年还发生了一些稀罕事，比如说楼市的发展，包括一些楼盘甚至说楼盘开盘也是这个月一两个那个月一两个。但是今年的不一样。我们在看到了11月份时候省会楼盘开始大量的开盘了，这样就迎来了一个11月省会楼盘放亮的说法。包括名门华都都排了长队。亲亲小镇也是悄悄的火。这是我认为包括网友们认为比较稀罕的事件。还有一个就是天价地履创新高。三个认为哪个更稀罕点？

　　刘树伟：有一定后滞性，它要前合同，然后去北安，你要准备材料，现在是网上备案，备案是有后滞性的。有一个时间差的问题。

　　主持人：我们来看三位的答案。依然是刘晔先生认为是暖冬。这两位认为是天价地。你们说一下这个天价地的感觉。

　　刘树伟：上半年开的楼盘比较少。就是春江花月还有亲亲小镇。我觉得这些集中在11月份放量就是手续的问题。我觉得这个正好赶在一起了。我觉得最具影响力的还是天价地。

　　刘树伟：因为当时燕都也参与拍卖了。我觉得这个还可以。可能一个公司的运营水平如果非高他做这块地他不会太吃力。两年之后有一个房价升值的空间。比如现在可能卖到4000元两年后可能还有一个空间。有的公司运营成本包括管理这些方面做不来，可能搞不成。

　　赵杨：他挣的预期利润。谈不上稀罕。这代表一个什么？代表开发商对市场的信心。然后是一种判断。

　　主持人：您认为它是一种渠道。赵先生也是这么人为地吗？

　　主持人：刘晔先生跟他们不一样？

　　刘晔：我觉得天价以后还会出现。履创新高现在已经不算稀罕了。但是今年扎堆开盘是少见的。因为大家楼市开盘有一个大约的季节，针对大家消费的趋向，今年有一个特殊性，一个是刚才大家提到立项备案的过程。主要首国六条的有影响。本来是差一步就要批了，国六条来了。这耽误了。我估计以后不会出现这种情况了。所以这个“稀罕”真是稀罕了。

　　主持人：我们也希望明年的房地产市场不在出现这种稀罕事。最后我们有选项的现在进入最后一项，最悲情事件。大家有的人认为房价太高了，没发买了。对于我们来说很多老百姓发起不买房运动。我们看一下最悲情事件一个是不买房运动。还有一个房奴现象。大家身上越来越大了。还有一个是乌托邦。包括石家庄有一个叫水晶宜城当时也说集资建房最后也不行。三个认为哪个最悲情呢？

　　主持人：大家因为买房都背负了很多贷款啊。

　　主持人：三位都觉得是房奴。刘树伟先生就是房奴，不仅要造房子还要当房奴。现在是不是很矛盾？

　　刘树伟：确实很矛盾，生活总想过的好一些。如果单纯说我贷款买房就是房奴，我觉得不确切，我觉得是够着脚尖去买。比如我买120的已经合适了，但是我想过的更好一些我想买160的或者更大的，我觉得这是一个。

　　刘树伟：很多人不能正确看待自己。

　　主持人：刘晔先生怎么看？

　　刘晔：我觉得房奴这件事最悲情。它涉及的最广。大部分购房者都是这一个状态。这个事还得需要大家有一个心态的调整。几年前有人提出叫梯度消费。以前都想一步到位。这是不现实的，大学毕业刚结婚就买160的房子能力肯定承受不起来。这个梯度消费是要看怎么掌控好。

　　主持人：所以三位嘉宾提出了一个理念，其实我们都在提倡大家要理性消费。我们没有钱的时候可以租房，我们有一定钱的时候可以买手房，再有钱的时候可以买小户型的，等在再有钱的时候才可以按照自己理想的方式去买房。虽然说了这么多其实还是高告诉大家适合足自己最好。

　　主持人：还有一个空白的，给三位这样一个空间。您觉得是什么呢？

　　主持人：我们看聊天室朋友的说法，看来大家探讨法律的问题关于定金的问题，我们SS说按现在的楼市，基本上还是卖方市场，如果转换成买方市场。股价三位就不会有心情在这里做访谈了吧及

　　刘晔：我最希望是一个的均衡的发展。我们这么说最期待的事件就是房地产就是国家房产新政后出现良性发展的局面。

　　刘树伟：最宜居的房子。

　　赵杨：我跟刘总说的差不多，希望大家能够理性消费。这样大家会觉得很舒服。还是一个供需平衡。

　　主持人：大家不要在为房价发愁了，而是看是不是适合自己。我们最终评选的几大事件第一最具影响力的事件是国六条。最突然的事件大家也认为是国六条，最热门的事件是小户型公寓。这是大家选择更多的一方。最失望的事件大家认为是经济适用房。跟安苑有关事件最口水事件是房产成本是否公开。最具人气事件是给村民住宅颁发了身份证。另外就是最稀罕的事件是天价地屡创新高。最后一个是最期待事件希望房产良性发展。谢谢三位嘉宾，其实网友留下很多问题以后我们会在银河网的论坛中贴出。也希望各位网友明天统一时间继续收看。感谢三位嘉宾。谢谢网友！

　　主持人：再见！