观看精彩视频请点击

　　主持人：银河网的网友大家好，昨天共同分享了十大事件的作昨天节目之后我们知道这一年的成长我们整个石家庄市场的房价伴随石家庄的成长而成长的。说实在的话石家庄的房地产市场的价格2003年的时候价格我们很少看到有2000元，今年呢价格好像4000元以下很难找了，证明了石家庄房地产市场的幅度很快。所以老百姓也关注房价的话题，今天就带来这样的一个话题。今天应该说我们请来三位重量级的嘉宾，大家可以认识他们一下，在这边这位是银河网频道的佘春明先生，这一年他跑遍石家庄所有的楼盘，对这些价格非常熟悉。让他跟大家分享一下石家庄房地产市场的变迁，中间这位女士是燕赵都市报工作室的主人张君花女士。这位先生是河北冀兴房地产开发公司张贵林先生。不论网上到底是不买房子的起义军还是“房奴”可以跟我们共同探讨对房价的期望都可以共同进行探讨。

　　主持人：今天依然是以考题的形势跟嘉宾沟通。在访谈前我希望和大家共同轻松一下，有一道选择题大家一起来做一下。这个选择题我们也希望大家按照自己心目中的想法说一说现在你能承受的房价范围是多少？因为现在大家知道石家庄房价非常高，我们作为一个老百姓看看你心目中能承受的房价是多少？

　　主持人：有的网友也在跟我们打招呼，也希望朋友们跟我们提出一些题目。我们嘉宾会进行解答的。

　　主持人：我们看嘉宾的答案。佘春明先生先吧2500-3000元。

　　主持人：看张君花女士3000元左右。

　　主持人：张贵林先生呢，3500-4000元

　　主持人：站在我们记者家度整个市场的角度会体会到老百姓一些感受，也会体会到开发商的成本压力给出了3000元的价格。那张贵林不愧是开发商。

　　主持人：刚才大家提到房价，我觉得其实从石家庄来说现在有这样房价的房子。

　　佘春明：有。就是符合不符合一些相关的比如手续这方面。比如成本房，还有正规的商品房，还有豪宅这方面的。

　　主持人：那佘春明先生您心目当中2500-3000元的房子有多少？

　　佘春明：目前二环沿线基本在3000元的都没有。我代表这个群体的应该说2500-3000元是大家能接受的。

　　主持人：张君花您怎么看？

　　张君花：我觉得它没有很大质的飞跃，其实3000元已经是很高的水平。

　　主持人：其实我们老百姓算一笔细帐，老百姓挣钱比如在国企，也就是1千多。

　　主持人：我们拿平均工资算，不能不吃不喝吧，还有养孩子。一年是12000。我要买一条40-50万的房子我可能要攒一辈子。

　　张贵林：每个人都有适合自己的房子，二手房也起了很大的作用。

　　张君花：这个价格都是在水涨船高的。

　　张贵林：还有一些小户型的房子目前也很受欢迎。

　　主持人：比如说我们为了教育或者有一些小商品市场有一个办公的地方，跟红人公馆不是一个类型。其实有的时候我们也在想我们从年初来看我想三位都有深深切的感受，房价没有这么高，当是2000元的房子有很多。

　　佘春明：没错。当初我做了一个预测，绝对不会超过4500元。后来现在就。有的网友说预测07年的房价吧我都不敢预测了。%%%%%%

　　主持人：对你说的一个特殊的。现在按均价你估计的也差不多。

　　主持人：我想您作为自身记者对这个房价变迁有自己比较深刻的认识，你劳改的这些楼盘，我们细细一个一个数过来我们看怎么样变化过来的的。年初项目不是很多，

　　佘春明：对。

　　佘春明：当时春江花月是3500元后来是3800元现在是4000元。

　　张君花：超过一千也没有单个楼盘平均价格涨在600左右。

　　佘春明：对。

　　主持人：现在石家庄的整个市场就是这样一个趋势，大家在买的房子后，可能非常快的时间就会升值了。所以说为什么现在大家一窝蜂地买房子尤其是底价房。比如亲亲小镇。现在最新的报价是2800-2900。

　　主持人：我们看短信平台的留言。有的说2500-3000。

　　主持人：另外有人说个人集资也不是不可以。有的说我只能买的起小户型。

　　主持人：其实户型比较紧凑的大家还是比较喜欢的。我们知道楼盘有一些紧凑型的住宅比如亲亲小镇是很紧凑。

　　张贵林：原来自由港是很典型的例子。

　　佘春明：对，自由港引起市场上一片赞扬。类似与今年LOMO这样的。

　　主持人：刚才谈到很多的房子有价高和价低。有一次您作过这样一期节目，一个房子在上半年报出4000元的高价，我们很多人对这个都很迷盲，到底是名称带来这样的价格，还是品质的带来的这个高的价格。您认为现在房价涨幅是否合理？张君花女士您认为呢？

　　张君花：不合理的因素。

　　张君花：我觉得是一家比一家在向上涨。有的觉得自己低的话可能在自贬身价。这些买房子的人显示出来整个水平。就给开发商一种错觉，在这些因素下我感觉房价本上有不正常的因素。

　　主持人：那张贵林先生，我觉得您站在开发商的角度来说一说。您又搞销售、又搞开发。您怎么认为？

　　张贵林：我有一点意见不同，不是说互相比。其实房价建立在地的基础上，近几年房价一直在升。我说6、7、8号地。6号是廊坊的7.38元拿的。7号地12月份北京房地产公司拿的，折合100多亩地是268万亩。8号地，是2.4亿元拿的。我说的都是和平路咸咸的地，此外盛世长安是180万……这些数字见证地价上涨的过程。其实大家都应该知道的。所以说价格也都是在为了在石家庄着陆。但是地价直接上涨就影响房价。

　　张君花：我有不同意见。因为顺势拿到这块地的时候是1.8。现在荣盛是平均是3.4，我没有您那么详细统计数据但是我大概看了一下国土资源局的派忙公告，基本都在3以上。这些地块本身位于城市中心区。我是这种根绝我觉得地价高认真分析下来，楼面地价不是涨的多别多甚至没有涨。

　　张贵林：我想有一些今年炒的特别热的问题就是房产成本。我今天简单介绍一下这个啊，其实好多网友也非常专业的，房价是有土地成本还有土建立成本，各项配套费用，校区品质化的投入，主要指绿化智能化。还有各项税费，一些投资的利息还有开发的利润。这里面有两点我想说一下，土地成本在整个开发里面占到40%左右。请大家关注这么一个数字是40%。虽然地价上涨但是价格直接影响房价的。第二点我想说它投资利息在里面，投资利息不的不说央行的文件了，但凡能在石棉上存在的商家都是有一定实力的。就拿我们来说，不到1亿拿下来，每天的利息就是5-7万在里面。7亿多2亿多这些钱包的东西，本身就是要产生利息你要运作就要产生利息。这事我不敢说的更多，跟政策我给不敢说的更多。现在大可不必担心开发商卷钱走人。你觉得适合自己就就买就行了。

　　佘春明：现在土地出让方式跟当年不一样了，在两年以前开发商可以不教甚至可以不交。当时成本比较低谷。而现在土地款是不允许贷款的，开发商有把这些钱一次付清。这可能跟房价上扬有关系。我不同意地价上扬的说法。

　　佘春明：我也这么觉得。我觉得很大一不分开发商一种销控手段。可能是首位。还有一个是地价成本在里面，我觉得你有最大的利益追求化。

　　佘春明：如果说美国开发商心理都平衡了，我觉得肯定不会造成现在这种状态。

　　主持人：我们的聊天室有朋友也发表自己的意见。他们认为还有一部分是开发商自己的操作手法做成的。

　　主持人：他说有的价钱合适的房子，一开盘其实根本没有，要不就是被内部认购了，要就是根本没有用来炒作而已。

　　张贵林：国家还有政策规定，地上投入达不到25%就不允许预售。不能卖房子了。

　　张君花：个别项目有一二期的衔接，这之间如果没有一个信息的话对他后期销售不太好。%%%%%%

　　主持人：其实我们环故一下四周，但是作为唐山、秦皇岛他们可能更难受，其实我们收入差不多，但是他们房价比我们高。

　　张君花：秦皇岛是内需和外交各占一半，唐山比石家庄消费高一些。唐山可以开发项目不贷款买房不贷款，它这种情形非常普遍，我们石家庄没有这样的。各地城市情况不一样。比较而言，我觉得石家庄作为省会来说要比周围略微高一些。这也是可以理解的。毕竟还有一些资源优势。

　　主持人：各位认为石家庄的房价距离唐山和秦皇岛的房价会不会在一定时间补足呢？

　　佘春明：我觉得完全能达到。

　　张君花：明年如果宏观政策尚没特殊的变化，应该可以达到。

　　主持人：其实我们还是要分析一下本地。我们分析一下房价上涨的原因。刚才说的比较散大家基本对于房价的构成有一定了解但是它为什么上涨呢？所以我们现在想问你们就是这些因素比如原材料厂家等等这些矛盾还有产品品质、提升加大这样一些观点等等。我想在这几各环节方面对于房价影响成都也不一样您认为哪些是最关键的因素？同时我们看看聊天室朋友的观点。

　　主持人：有位网友说，千万不要在涨了，在涨的话真的就回农村自己盖房子了。

　　主持人：还有的说把眼光放到外省吧。

　　主持人：有位网友提醒张贵林先生，开发商就知足常乐吧。

　　主持人：另外还有人说就别涨了要不然后辈子全是还债了。

　　张贵林：为什么我说低开高走呢，作为开发商来讲很快回笼资金，作为购房者在开放依始就能买到房子。这个预售政策对广大消费者购房方面的风险可能避免了好多。但是毕竟有好多利息一些东西在里面，所以说羊毛出在羊身上。

　　主持人：我们看一下答案。看佘春明是开发商的原因导致消费者恐慌的心理。土地成本。

　　佘春明：还有人民币升值的原因。

　　主持人：看一下张君花女士怎么写的？

　　张君花：我认为真正影响房价的有两个因素，一个是地价，无论我们怎么算帐，总体的趋势还是上升的。还有一个就是居民投资对外出口。我们看买房子的人是总在买房子的人。尤其是高端住宅什么原因还是城市里面中高收入人群，由于社会保障体系不健全很多人买房子为了买安全感。我觉得最主要的原因是这样的。真正是我们需求的过剩并不是说买不起房子的人买，而是总在买房子的人在买

　　主持人：其实您说的我觉得大家深有感触。越有钱的人越买房。

　　张君花：我记得十几年前我们家是有一套房子就已经很受大家羡慕了。转眼来看十年之前跟我一起到报社的同事大部分有两套以上。这说明尤其是工薪阶层本身很多是一个人在抗，不是在防止这种买房子的热情我觉得是可以理解的。

　　主持人：那您对这些人有什么建议呢？

　　张君花：对于总在投资的人我有一个建议，国家意识到需求这块有问题了。今年关于营业税也好还是个税征收也好我觉得他在收这个口子，慢慢让住宅投资变得几乎可图，我建议这不分人慎重考虑住宅投资可能不是一个很桥的投资产品。尤其是07年大家一定要慎重。没钱买房子的人就没有什么了。

　　主持人：对的。

　　张君花：我们单说个税，现在按成交总价格的1%增长。如果按利润的20%在升本身幅度不一样，政策是有口子的。可能我是试探着走。只有宏观政策不可能一步到位，我感觉大家一定要慎重，尤其是房价本身已经透支了。如果有经济能力我去提高改善居住条件这个可以，如果想保值增值就慎重了。

　　主持人：张贵林先生已经做了很久了为什么不让你打开呢，估计很多人要驳斥你。

　　张贵林：其实开发商真的也难。

　　张贵林：非常不好意思，字写的多了。

　　主持人：第一是市场地价、二市场供求，三居住型向享受型的转变。

　　主持人：四投资渠道单一。

　　主持人：两万现象。我们一个一个解释吧。

　　张贵林：第一个地价，我想说刚才谈到顺驰这个事，作为当地开发商来讲在理性的基础上竞争这块地。当时这块地报了非常很的时候1亿5。最后折成人民币220万。第二我觉得市场需求这块，影响咱们房价上升。因为从马克思资本论来讲，第一点影响价格曲线变动有三点一是商品本身的价格二是货币的价格三是市场供求关系。市场本身我刚才说了一土地价格在上升。就拿冀兴花园来说现在是同样的地块甚至比他偏一些先在是170万/亩。这个地价涨了100元。三是供求关系，作为石家庄本地的房地产03年专家开过一个会这个会主要为城市发展方向作了一个曝露。主要意思东拓，西延。从本身这个趋势来讲西、南都已经开发出来了。只有东北方向没有热起来。而且今年东北方向延和平路这个。中基这块是66万，盛世长安是40万。总价最高的地是荣盛房地产。这是我说的市场供求。我们做调研的时候东北区域这块房量特别大，我们整整做了12本报告。周边的一些化肥华药等等好多房子都住的是七、八十年代的房子。有的根本没有房子住。这个市场需求非常大。第三点，我想说这就体道二、三次置业问题了。为什么由温饱到小康过渡。城市人口不断拥挤进来。居住随着一次一次调整，从温饱到小康转变。所以说这个房价不断上涨。第四投资渠道单一，我指的是很简单的一个例子如果做股票的我知道这几年股票市场很低迷。但是房地产还是说地价，只有有钱就投，最起码保值，增值呢大家也看到了。

　　张贵林：另外两外现象。第一指的是外来的开发商注入本地。比如廊坊荣盛是一个奇迹，二是中铁景旭也开始了。还有名门华都，但是都是很有资金实力的。我并不是我不喜欢开发商来石家庄投资，而是非常欢迎他们投资。但是他们来投资的同不但带来先进的理念优质的服务外我觉得都不是慈善家他们也是为了挣钱。毕竟是商业性质的。另外我提到第二个外，是外来人口涌入城市。它的背後是一个城市竞争化加快一个过程。如果我作为从网上看过一组数字04年城市化建成是41.6%如果按照一长远规划看是到2020年城市化进程速度达到60恩%才能达到小康。这是一个数字要上涨18%点多，每增长一个百分点就有180万人口用如这个城市。更何况我们石家庄呢？这些人的需求什么去满足呢？需要大批的开发商造出更多品质优秀的房子满足他们的需要。

　　张贵林：可能有的网友赞同我的观点。有不同观点的我们可以下来再聊一聊。

　　主持人：两位觉得呢？

　　张君花：一个外觉得还可以另外一个觉得不是很合适。高端人群有可能买的起房，其它人的需求是潜在需求。

　　佘春明：比如钢工作两三年你推荐一个差不多的房子我只能推荐三环了。%%%%%%

　　主持人：刚才三位都解释了房价为什么上涨。我觉得房价都涨了大家都要缓一缓了。为什么石家庄整个城市在很多楼盘开盘的时候人们都会蜂拥而至呢？那是为什么？为什么非要买房呢？亲亲小真也是开盘两三天就开始排队了。是不是有别的因素存在呢？可能也有人们心理的因素存在？

　　佘春明：对。现在老百姓觉得不买再涨了就更难了。相比比较是这种说法好像已经失去了理智。

　　张君花：当然看到一个加价格合适的房子肯定要买。毕竟要抢一个低价位吗。还有就是人群。有的房子为什么高价位还卖的好呢？我觉得是有高端人群在消费。

　　张贵林：他是一个真实的需求这么一种体现如果大火都没有这种需求你在放量房子还是没人买。

　　主持人：真的是生活需求有的是心理需求。

　　佘春明：对。其实有一半的房子根本没有装修。那些买不起的房的人可能一套都不买。

　　主持人：还是提醒大家一定要理性消费。有一些投资者没有理性。这些消费者没有理性消费。造成一种混乱现象。而且少房的人依然在。甚至说现在卡出现了我去炒卡。所以房价的上涨跟老百姓是有关系的。

　　主持人：大家这种心理早就了对于开发商的一种操作手段的认可。其实开发商有的是摸市场的形势。大家非得一窝蜂的领这个卡。最后一看这么受欢迎还是涨。有的根本闹不清到底身边这个房子均价是多少。

　　主持人：建设厅出来的，房管局出来的数据都一样可能信息也滞后包括时间差。使这些显示的房价数据不准确。

　　主持人：甚至在开发区原来的天然城，现在也都虽然卖完了最后也卖到2700元。

　　主持人：所以说均价到底怎么回事。我们特别想知道这样一件事，咱们几个人之间肯定会有一个想法你们大家心目当中有一个石家庄真正的一个均价。因为佘春明跑市场跑的多。张君花对这个理解也非常深刻。张贵林就不用说了您决定价格。

　　主持人：三位认为市场上的均价实际在什么程度呢？

　　主持人：比如认为中心区、一环、二环沿线的。

　　主持人：有点难是吧。我们聊天室也挺热闹大家分享一下。

　　主持人：我们看一下聊天室的朋友。有人驳斥张贵林先生。

　　张贵林：我是实事求是地说可能不符合某些消费者的胃口但是非常实事求是。

　　主持人：网友说现在越有房的人越买房，让买不起房人买不起。

　　主持人：还有说工薪层买不起小户型。

　　主持人：其实我们也看见我们聊天室的朋友有一些其它的问题，有朋友问三位嘉宾，你们认为石家庄三环的房子投资是不是好的时机？一会儿请嘉宾答一下。

　　主持人：另外有网友替嘉宾答问题了，中心区450，一环3500，只能是往房惊叹了。

　　佘春明：我这个数据是一个平均的数值。

　　主持人：我们看张君花女士。

　　主持人：一环到二环是3500元。

　　主持人：张贵林先生是大家关注的焦点。

　　张贵林：我跟大家探讨这个房价的问题这次我跟它们俩没有共同的。有一些独到的见解。大家可以看一下。

　　张贵林：这个是理想中的价位，这个价格比较接近现实，而且在当今情况是比较合理的价格。一环4500元，二环4300元。一环到二环是3800元。我指的均价你们该出手时就出手。

　　张贵林：二环以外这个价格基本上都在多层的房子，如果碰到2400-2600元就是出手要不就没机会了。

　　张贵林：二环以外就是三环边上该做就做了。我说的这是多层如果小高层价格还要高一些。

　　主持人：这样说亲亲小镇现在的价格也非常合适。随着整个城市进程的加快估计有很多的改观。我们的网友问这个问题请派个代表说一下吧。他说二环以内的较好楼盘100平米的推荐一下。

　　佘春明：我觉得可以作为次新房可以考虑以下。

　　张君花：比商品房略低一点。

　　主持人：还有一位朋友问三环的房子现在适合投资吗？

　　佘春明：明年可能要下调，有一个封口的概念。

　　张君花：三环不是市区，本身他是外连的一条路三环本身对大家购房来说没有太多价值，我们买的城区的住宅。

　　张贵林：其实，在我们房地产业内有这么一个不变的，其实生活成本时间成本在里面占很多比重。地段问题可能是达到考虑房价高低的标准。

　　主持人：他们所提的问题我觉得都是一个问题，对于2007年期望值得很高的，有的朋友没有房子住。还有想换房。我们一起预测一下2007年的房价。

　　主持人：其实对于我们现在是一个迷局来，我们把它的面纱稍微揭开一下。

　　佘春明：这个有点难。我们现实一点，带一种理性方面的，我觉得中心区4500元。

　　主持人：还是会在这个价。

　　佘春明：我觉得这是一个槛。

　　佘春明：最高我觉得5000元。

　　佘春明：名门华都不会到，07年我觉得到4700-4800元。但是它的品质在那放着呢。

　　张君花：凡是所有预测房价的人都没有好下场。如果预测高就会被人家骂死，如果跌的话不一定准。我自己对明年的房价还是不抱乐观的态度。国家政策是让买不起房子的人买房子。普通商品房怎么让它回归到理性，我觉得国家还要调需求。我觉得没什么以外的话07年可能没有什么大动作。国家对需求肯定有更严厉的说法，一个理性的投资者明年很可能就要放弃它的住宅投资行为，我觉得稍微升。

　　主持人：其实房价不用跌，只要不涨就行为。

　　主持人：其实跌了也有很多人难受的。

　　张君花：这不以人的意志为转移的。不是谁的期望能做到的，我们国家在上升时期，在08年是整体上升的趋势，在这期间不会有大问题。但是总是有一个经济周期。一旦宏观经济的有问题的话就业、收入都会有改变的，要把买房子当做一生的大事来考虑。

　　张贵林：这个话题其实挺沉重的。我今天不想惊太厉害了，从现实的角度上我比较客观分析这个事，今年拿地的都拿了。明年的价格如果说分几的段来说。目前拿地没有开盘的4500-5000元。另外作为二环以外的如果征一些地的话真正有欲求的话大家可以到外面比如一些年轻的朋友要结婚的朋友可以去二环以外选择。考虑一些性价比比较高的房子。

　　主持人：其实二环那边也有一些不错的房子。有些房子值得期待的。

　　张贵林：作为和平路这块水泵厂这块从广安大街往西走大概在5000元左右。往东大约在4200元左右，这个可能是市场的价格在4200元属于市场价格。另外我想为广大网友朋友们还有一些年轻朋友，如果国家真正把房价降下来从这几方面着手，一大力发展经济适用房。落实到应该买房的人手里为老百姓作点事。大批量推出经济适用房。从另外一个角度讲让社会各个层次都有选择的余地。再一个投资渠道方面弄的多样化一些。不要总是单一的。

　　主持人：也感谢张先生的回答。有时候我们可以采取一些梯级消费。要理性消费我们一定要做自己能够做的到的事，不要盲目跟风，我们特别想提醒大家无论什么样的接力棒都有最后接棒的人。关于房价的专题就到这了，感谢各位网友的参与。也感谢燕赵晚报的财经新闻部，我们特别希望大家关注这两天的燕赵晚报。感谢三位嘉宾我们今天的访谈成功，希望大家关注收看明天的政策专题。谢谢大家。再见。