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　　主持人：各位网友大家好。我是江南。今天我们将进行本次特别节目的最后一站“猜想2007的几大关键词”。今天我们请到的嘉宾是中铁电气化集团北京景旭地产石家庄分公司常务副总关爱民先生和河北永昌地产营销经理施文俊先生。我们欢迎二位的到来。

　　主持人：我们的嘉宾由于下雪在路上可能比较困难，另外今天网络出了一点问题。所以9点半才能开始。今天是最后一期内容，希望和大家一起分享我们二位嘉宾的心得。我们先问二位一个问题，从今年楼市看您认为自己心目中的热点是什么？主持人：我看见二位写自己的心目中的热点写的比较多。我想对于南边的项目来说应该说可能会有几个概念比如火车站的南迁。对于北边的项目石家庄的房价在北边有一定的上涨空间。我们今天也希望和大家共同探讨房价的问题。我们和各位网友互动一下。您认为哪边涨价更多？我们先看施文俊先生的回答。房价涨或跌。你觉得难以预计是吗？

　　施文俊：要根据国家政策相应的调控。同时目前有一些相关的统计部门的话出具了石家庄一些高档住宅的控制率比较高，要看市场是否能够消化掉。二政策是否会有所调整。因为根据去年和今年国家政策的一些相应的调整的话感觉对房地产市场的一些控制方面力度不是特别够。明年是否有相应的调整。

　　主持人：您可能理解我的意思了。我希望您说一下整体规划来说比如东西边或哪条路的两侧。我们看一下关爱民先生的观点。他说和平路的沿线长安区还有二环的沿线东北和东南。您怎么理解？

　　关爱民：从今年石家庄尤其是下半年，基本集中在和平路。包括今年开盘的项目还有等待开发的项目，和平路应该在200万左右。

　　主持人：您也说到了，和平路有很多地，我想具体问一下您现在所了解到的石家庄和平路沿线现在大概有几块地已经拍得，有几块地在明年给大家一个惊喜？

　　关爱民：我这块地是200亩，还有水泵长228亩地被别人拍得。另外一个是精编厂。再一个是京钢集团的一块。这一共是很大的。包括名门华都都在这一块。荣盛房地产拍得地包括精编厂。这个地是今年的基本上接近年底的时候拍得的，通过它的规划设计还有一些手续07年一定会面世。不一定达到发货条件但是一些形象工程进度会有。

　　主持人：我们说到这还会给大家一些期待值得石家庄的推二进三的政策也会带动一些项目。可能会有大规模的改变？

　　关爱民：这是一定的，根据中长期的规划。会实行推二进三的政策。现在集中在老的密集区进行大力推进我觉得这是一个政府的正确规划，有效引导。大势不会变的。据我了解纲厂，药厂，成本比较高。但是也是重点、难点。另外钢厂这些年的治理长安区的空气会变好。还有焦化厂的主要污染源在实施外迁。在分流产能。我觉得长安区的这种后法的发展优势对房地产也好，对市政设施也好，后发优势比较好。在以后会有集中的释放。

　　主持人：这是和平路沿线。那二环东北东南您认为是非常热的热点？

　　关爱民：对前几年的房地产市场叫中间开发西南，随着裕华区政府的相关部门政府行政部门要向那边转移，这些西南的话前两年非常的热点区域。随着这一年基本上西南地区好像售停了。但是在建的项目也不少。还有包括二环内、外包括国大的温泉国际等等。但是东南区有前几年好的基础还有再建的项目会是一个热的区域。为什么加东北区域呢？据我了解，东北区域明年有两个经济适用房的项目。由政府主导的项目。

　　主持人：这是您第一次透露这个信息。我们大家不知道在东北方向还有这样大的项目。

　　关爱民：据我掌握的信息一个是二环那有一个赵苑小区还有运河桥往北还有一个柳阳小区。还有原来的安苑的二期。可以说07年经济适用房项目大概有70万平米。%%%%%%

　　主持人：感谢关爱民先生。我们看一下施文俊先生怎么说的。

　　有一个选项第一个是东南二环的两侧，还有第二是西北西二环。这个我们到是原来没有关注过。第三是和平路沿线。这是大家公认的了。我们看东南二环的两侧为什么称为热点？

　　施文俊：政府以东南作为政府的发展重点。东南区对周边市场了解的话这块土地上市量不断筹备中，预计到明年我们土地对外面世量会达到800余亩。这块在市场上走一个市场的增幅，同时有市场的积淀。比如东方明珠还有卓达项目。同时还有刚才关总提到安苑小区，总体来说有一个巨大资金量。还有裕华区政府已经落实到东南区了。同时市政府最终还没有确定但是根据我们的了解还有一些基础工程在那边施工。还有南二环还有奥体中心大概1000亩，在裕华区政府的东边。同时有一个在南二环南边是一个大学城。我们整个石家庄南部的东西两侧的大学城连乘一片，形成整体的大学规划。这块整体的潜力比较巨大。

　　主持人：这就是施文俊先生提到的东南二环两侧。明年也很多项目，有一个规划所以认为东南二环是热点。我们也会拭目以待。在那边也有很多项目比如叫蓝湾等等。这些项目都是明年大家所关注的热点。在西北和西二环我觉得大家了解到的项目会少一些。您怎么看？

　　施文俊：我对当地市场有一些了解，据我们了解整个在西部市场热点集中于西二环经济开发区那边。自从吴市长上台后划拨了5000亩土地将那边规划为经济中心。目前请的的北京、和天津两个大学教授来规划。目前当地的龙泉花园已经全部销售完成。市场的购买力很强

　　主持人：我们也期待西二环有更多的项目还有一个因素比如城区整体规划比如槐安路的规划，它对其周边的项目带来大的升值空间。但是和平路沿线这个因为关总的项目在和平路沿线我们想听听施文俊先生怎么评价的呢？

　　施文俊：它应该是石家庄的热门。目前和平路沿线的在它中部有一个花香维也纳，东部就是我们关总的中景盛世长安都是大体量的。加上目前他们水泵厂被廊坊拍得后，据我们所知他们也会对那里进行一个形象规划。他们会对石家庄市场进行考察定位。

　　主持人：说到水泵厂这块地。这是大家非常关注的土地。我们就感觉到这块地以这么高的价格拍得，它的房价会不低吧。大概是在今年的11月份我们也跟几朋友大胆预测了他的房价基本上没有人认为会在5000元以下。那我们石家庄整体房价会不会某一两个盘或者某一些地价高的盘会收到影响呢？我想给二位出一道题，您认为2007年的房价主要集中在哪段到哪段。还有房价的涨幅会收到那些影响？也希望各位网友跟我们互动。今天的两位嘉宾一位是中景省市上岸的关爱民先生还有一位是永昌地产营销经理施文俊先生。刚才两位都说二环也是一个热点，和平路就不用说了。到底2007年和平路沿线会给我们是么样的惊喜呢我们要拭目以待。

　　这个题目也不容易回答的。原来有嘉宾说房价很难预测。我们看嘉宾怎么回答。我们看聊天室的朋友，有朋友说现在建房成本怎么规定的？一会儿让嘉宾来回答一下。我们在这里一起展望2007年的石家庄楼市。应该说它有很多问题以及面纱没有揭开。今天将让两位嘉宾我们一起来揭开它的面纱。二位嘉宾答的比较多，我们期待一下。

　　主持人：有的时候我觉得预测房价是比较难的事情。基本上完成了是吗？为什么三要空着？我们看一下关爱民先生。

　　第一城区的房价在3800-4500。城区不知道是什么概念？二环以内吗？

　　关爱民：对。主持人：刚才有朋友问建房地段的价格是什么？其实最重要的是土地成本还有国家的政策比如会有建安成本在里面还有税费等。我们想看看您作答的政策。是怎么理解？

　　关爱民：我决策07年房价。因为我对二环以外的包括村证房我对这部分关注少，我认为07年二环内商品房价格在3800-4500之间。我为什么这么想呢？因为现在从06年6月份到年底这段时间，我个人看一平均长600元好的是1000元06年长势比较凶猛。这块我们有些朋友探讨这是补涨。以前可能太低了，现在和其它基本拉平。补涨后有一个正常的房价上涨的势头实际上在我看来补涨也好，还是说正常的涨也好，07年涨价是必然的。现在房价从大的方向说，房屋作为一种特殊的大宗商品它有它的不动产的一个保值的因素在里面。另外当大家都认为这一种商品必定在涨的时候大家心理预期上也会有影响。房地产也属于预期经济跟股票也有些象。这也是烘托房价的重要心理因素。这是一个属于心理上德因素。另外石家庄市场的现实情况看，今年政府卖了这块地地价屡创新高。在这种土地成本包括现在大部分都是高层，高层的建安成本另外加上开发商包括我在内，我也要融资，融资的渠道越来越窄，国家对这些领域进行了很多举措。在融资方面高。这也是一点。我说它涨还有一点是刚性的需求市场的需求。我觉得对石家庄市场看尤其在“国六条”后7090后原来好多被排斥的需求现在开始活跃起来了。就是说买二室，还有中小户型。原来它是被排斥的，原来大家都盖大房子，卖起来很好。在这种状态下，这些追求中小户型的需求反而被释放出来。以前有需求但是没有这样的产品。而现在这种产品选择的多了。另外卖房的换房的这种需求也是客观存在的，我觉得要涨价

　　主持人：您刚才说到城区的房价在3800-4500元。我不知道这是指住宅的价格还是别的？我们知道比如名门华都是4490就已经接近您的预期了，您觉得它明年会没有一个涨幅吗？

　　关爱民：因为我给的是一个均价。目前已经也有高的。我们就说有些项目还属于3000多，其实整个项目按实际消费情况看我觉得明年全市均价城区内不会超过4500元。%%%%%%

　　主持人：按这个计算买一个100平米的房子也得50万。施文俊先生是怎么看？

　　A是整体上涨。

　　施文俊：首先上涨我个人认为是肯定会上涨，因为区域不同上涨幅度有所不同。大概一个区域范围内二环以内它的明年的均价商品房这块在4000-4300左右，一环在4300-4800左右。

　　主持人：似乎比关先生给的还要高。给我们感觉明年石家庄的房价依然有较大的涨幅您认为决定房价上涨主要有哪些呢？

　　施文俊：首先是我们的土地的一个竞拍价格。随着6号、和8号地块属于直升涨幅。同时，明年改造的话市场上量也比较大，所以在互相竞争的话会促进市场的共同繁荣。所以涨这块在我看来双方之间都在提价。比如我们刚开始属于试探市场的，后来就会进行调整。整个事态确定目前周边区域的房价。比如最近的就是随园，已经达到4000大几了，我们觉得对我们明年房价这块东南区域是一个基础参考，会在这个基础上要么持平要么提升。所以我这么认为。

　　主持人：看来二位嘉宾给我们的报价都比我自己感受的心理价位要高很多。其实我觉得老百姓有的时候我们可能一直在想这样一个问题老百姓考虑的房子更多的是考虑总价。我这套房子可能是4000元一平米但是总价控制在30-40万也不会觉得怎么样。如果象你们说的我想买100平米的房子，可能价格更高。可能大家接受不了。我想明年的小户型会给我们带来思考。同样市场上也会出现这种产品。这种产品结构也会收到影响。我想我不知道你们蓝湾会有三期工程吗？

　　施文俊：对。

　　主持人：是不是有很多小户型在里面。

　　主持人：我们会有两种极端，一种是90平米以下。我们目前正在设计院那边研究中。我们年底组织工程人员去香港考察。看它们下户型设计。第二是超大型的。

　　主持人：有没有考虑过昨天我们请了三位嘉宾来到直播间我们问他们，大家可以把自己心目中的户型给我们展示，我们发现这三位嘉宾都是110-120平米。也就是说这个范围的需求量是最大的。你们给这样非常大的户型和非常小的户型避免了110-120会不会觉得没有应和大部分人的口味呢？

　　施文俊：我们也会有一些调控。尽量把迎合市场的110-120的做的好。

　　主持人：和平路也会遇到这样的问题。这会产生多少小户型。这么多体量的小户型会有一个竞争。这个竞争主要体现在哪些方面？

　　关爱民：政策调整有一定的滞后性，06年有几个项目小户型卖的非常好。但是小户型和政策上说的不一样，它是属于公寓化的。比如LOMO、红人公馆等等。它借助了某种优势比如LOMO、红人公馆它背後的教育好。但是花香维也纳市场反映也特别好。但是和平路这么大的项目，小于90平米的住宅不得低于总套数的70%这是刚性的东西谁也改变不了。很多小户型会集中面世。但是我至少在一期项目会避免这个竞争。冀兴也没有改善。水泵厂还有精编厂都会有一些前期的准备。实际上90平米以下我刚才也说到其实以前市场存在这种需求，但是被排斥掉了。现在会把这些购买潜力激发出来。因为我的项目到现在只要做一些调查，90平米绝对是多数。

　　主持人：我们看到有一些楼都是两室的户型。这一栋楼集中在90平米左右？

　　关爱民：是这样的。另外中小户型都在创新，无外乎都是功能用地取代以前奢华的东西。功能主义是每一寸空间发挥它合适的功能这样对于使用者来说是他会觉得没有浪费另外户型肯定会做的精细。这块我想是开发商做产品避免同志化竞争。那么谁的商品做的更精细等等一些谁做得好谁将胜出。

　　主持人：基本上在整个市场都在涨的情况下以是功能性取胜。

　　真的是这样我们老百姓也这么想，希望产品越来越实在给大家一个好的生活环境就好了。有的打着帝王的享受等等其实老百姓并不是这样想，我们只要舒服就好了。

　　关爱民：我还想说，和平路沿线已经浮出水面的项目以及没有浮出水面的项目。大家可以知道这块体量比较大，还有许多外地开发商比如荣盛。这种情况大家会越来越重视项目的东西。他有发挥的余地还有它注重自己的企业品牌，项目的口碑所以说我觉得第一它可能是地价决定它是中高档项目，如果做低的会赔钱。第二在品质上给老百姓实实在在的东西。我认为以后的竞争实际上是产品竞争。比如北京现在出了一个政策房屋不封顶银行不能房贷。这种政策，我觉得国家可能还会调整。所以说以后如果都做成封顶的房屋以后房屋到底什么样那个好那个不好大家一目了然。另外有一定体量的项目发挥余地会更大。另外它有利用的资源。所以会形成这种不管是舒适型的大户型还是紧凑型的小户型也好大家买了这个项目后共同平等享有这些成熟、完美的配套。我觉得大项目是一个优势。小项目肯定不行。我觉得这个和平路沿线的项目规模、体量包括地价决定它的品质。

　　主持人：说到这，我觉得施文俊先生也有很深刻的理解我们刚才说到以后小户型这块，我们觉得在明年来说这个小户型会是大家关注的话题而且7090小户型究竟以什么面貌面世。关先生说是一个产品竞争的时代。我想问一下您，这些新的项目2007年的项目跟以前的竞争应该突出哪些才能够超越这些楼盘？

　　施文俊：一个是楼体自身质量的问题。自身的包装是通常在我看来是一种手段，但是我们更注重是产品本身的质量以及我们说到选材，户型的科学利用。还有东南区后期一些项目的理解，我们包括未来的三期我们会考虑如果跟同区域内的楼盘拉开距离的话我们提倡节能、环保，同时在我们小区的充分借外的景观同时也有我们自身的一些精细化的设计。还有在楼体设计上更新颖的。我们内在的呢，在户型设计方面控制公摊让消费者得到更多的实惠。%%%%%%

　　主持人：刚才二位在7090说得比较多了，我们希望人们有一种消费理念让大家的消费理念有一个根本的改变。其实我觉得对于改变人们消费观念并不是说一个户型结构就能改变的，我们知道国家大力提倡廉租房经济适用房的建设。但是现在也没有什么效果显现。我问问二位你们认为政策在明年会有显现吗？我们大胆做一个预测吧。您认为政策主要显现在哪些方面？会导致市场什么样的变化？我们聊天室的朋友很多，我们的GFJ等等到聊天室的嘉宾提问。这两位正在回答我提出的问题，朋友们也可以向他们进行提问。其实我觉得说到明年的房地产项目，可能大家都有一个预期，我们今天探讨的项目都是大家熟知的项目，一会儿有一个问题可能会难为两位嘉宾，07年会有哪些新项目上市？也希望大家跟我们共同参与一下。有些朋友问村证房的问题。我在这里提醒一下这位网友。如果这些朋友购买村证房我希望可以看一看石家庄的具体的法律法规。我们看关爱民先生的答案。首先是市场供应结构发生变化，二要进一步落实十五条的细则在金融、税收、规范化管理方面下大力气，三是土地出让方式将向招标。

　　关爱民：我觉得随着7090政策这个威力已经显现出来了，只不过一些滞后性还没让大家感受到。其实我已经感受到了。我的规划我的户型已经调整过来，否则我批不了。所以供应结构肯定发生变化。我甚至说原来报社的项目直至现在动不了，我觉得和这个有关。与此同时从需求结构也会发生变化。我前面说过这个问题，原来我只想买两室，但是市场上都是大户型。这不分需求会达到激发出来。所以我觉得市场供应结构会发生变化。而且到现在来说从政策出台到现在，心理也会经过一些变化，到现在我很理解。在哪呢？我觉得是这样的，国家出台“国六条”、“国十五条”我个人认为并不是说让老百姓买起房，我觉得最根本的两个原因第一个房款危机，二是社会战略发展，这和未来得人口压力国家认为不要让土地浪费。第二个07年国家在房地产领域不会再出台更猛烈的政策，会把原来出台的政策在各个执行层面逐步落实。已经派出了不少小组看各地的情况，在落实这个层面政府会加大力度。另外一个，会在金融领域、税收领域另外这种房地产规范房地产开发秩序。

　　主持人：包括连续两次加息，您觉得可能会有更加严厉的政策出台吗？

　　关爱民：在北京已经有了。如果在石家庄实行的话对开发商是当头一棒啊。所以这个对于开发商的资金实力是绝对的考验。另外我觉得还会在税收，因为前天我看一个消息，雁监会的副会长会加强这方面的控制。我们石家庄还好一些。有的城市炒房激烈的话绝对不是好现象。一旦泡沫过多的话就会有人找不到位置了。会有人为这付出代价。所以国家从防范金融风险来说一定要在金融领域对房产投资进行严控。从炒房人这种投资者的个人所得税等一些手段会进一步抓落实。还有房地产开发秩序等等不能这个不能那个，这些在规划管理方面会加大力气。另外我认为土地出让方式。现在有招拍挂。我们石家庄出台这个政策只有一块地是招标的。我不是说招标好与不好我觉得明年或者以后会向这方面转移。这个和国家调控房地产市场稳定房价是背道而驰的。北京前几天出了一个就是走的招标。不是报价的前三名而是第七名把这块拿了，限制很多价格。为什么？就是说这个政策在06年在石家庄没有实现我觉得07年可能会实现。这个政策实行以后土地受益40%国家规定必须用于什么比例比如农田保护等等。另外把土地受益这块纳入地方预算后地方的直接受益比例会相对降低所以这种地方政府的受益和国家政策博弈的成都会减弱。所以我认为以后07年以后逐步向招标方向转移。其实这里面也有问题，评为都是人吗，有一些暗箱操作也会随之而来也比较复杂，但它对于买房者来说我认为是一个好的转变，因为现在是谁比谁价格高就得，无形就增加了房屋的售价。这个负担谁承担还是买房人承担。

　　主持人：好的。感谢关爱民先生的回答。我们的聊天室的朋友问房价会涨吗？会涨的。施文俊先生怎么认为？

　　施文俊：地款的支付方式。第二就是紧缩银更，同时在土地供应方面进行调整。我个人认为，在土地的支付方式会有别与以前的支付方式。国家调控房地产这方面供求比例的话所以今年已经在首付方面加大首付比例有的地方达到100%。刚刚廊坊机电厂的那块地是0.98亿但是国家要求在三天以内将95%付清。还有银行紧缩银更，目前国家对房地产这块有一定的调整。最终迫使房地产商同样属于有能力你可以取得更大更好的地方但是一些小的房地产商会被市场淘汰。然后土地供应上边会有所调整会进行一定的限量，不是无期的把一些土地出让。这样最终导致市场恶性竞争。我们希望国家在这方面有一定政策上的调整。比如去年，有这样说法西安市把他未来50年的土地全部拍卖掉了，导致当地无地可卖，国家对当地进行查处。希望以后会有一个科学的方式来调整。

　　主持人：其实二位都差不多。会在金融方面有所调整。这会影响以后，比如在户型、房价等等，但是老百姓将来面对的是一个房价的问题供应结构的问题会有一个梯级消费层次，包括廉租房，还有土地会限量会有限房价、地价都会可能发生。节目进行到这时间也差不多，在这也希望我们提前过一下新年。今天我特别银河网，以及网友祝二位新年快乐。那给二位各位一分钟的时间，说一说自己的2006年以及07年的希望。

　　关爱民：2006年对我个人来说是一个收获之年，第一我们的项目销售完毕，第二盛世长安也上市了现在都在正规的 进行中。07年盛世长安不辜负各大消费者还有媒体的期望给大家货真价实物超所值的东西，为大家奉献相对完美的产品。但是07年不希望房价涨的太快。我觉得它应该是稳定，可持续的。

　　主持人：中景盛世长安会在什么时候开盘。

　　关爱民：大概在4月份。与建设形成进度都是有关系的。房价这块我也不知道。因为需要讨论的。因为变化太快了。如果现在或一个月前会卖什么价格。春节两个月整个市场会发生什么变化呢？我是无法预见的，所以房价这块我们也没有确定。

　　主持人：你们认为房价会跟石家庄整体房价的水平来走？

　　关爱民：我肯定会遵循市场的规律。

　　主持人：那施文俊先生呢。

　　施文俊：我们的销售已经达到良好的预期，我们个人得话感觉对我们个人而言都是有收获的，同时石家庄这样的一个上涨趋势让我们看到了有喜有忧，喜是上涨，忧是房价上涨不是正常上涨。在07年希望房价有一个有序的上涨。明年的话我们希望在石家庄东南区继续为石家庄市民提供优质就是环境良好的精品楼盘。让我们整个东南分区继续石家庄市民带来更好的产品。

　　主持人：感谢二位。应该说2007年还有很多项目面世。由于时间的原因不能在这一一跟大家分享。而且我们弄不清07年有什么样的项目面世，会不会给生活带来巨大的改变？就像了LOMO和红人公馆。那么将来会有新的住宅结构面向市场来向百姓进行发售。也希望这几天以来给大家带来的《盘点2006楼市特别节目》给您的生活带来一丝丝的美好的回味。我们也感谢今天请到的两位嘉宾提前祝你们元旦快乐！以及广大网友能够元旦快乐，有新的、更多的发展！我们《盘点2006楼市特别节目》到今天就要结束了，感谢大家跟我们共享这五天的时间。在这希望大家能够好好的过好最后一天。明天是07年，希望大家在07年有更好的生活。在这提前预祝大家元旦快乐！再见。