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　　主持人说：各位网友上午好，今天是一个很特别的日子，很多的消费者都在期待着明天的到来，今天我们就营造消费环境，构建和谐低产。

　　主持人说：大家都知道这两年房价涨的特别快，房地产业的法律纠纷该越来越多了，今天我们 就房地产方面的法律事件跟达到进行系统的探讨。

　　主持人说：今天我们请到了孙常军。

　　孙常军：各位网友大家好！

　　主持人说：这边这位女士可以说也是大家非常熟悉的，她是河北省一个专业的法律事务所张霄云女士。她对房地产法律研究的非常透彻。

　　张霄云：各位网友大家好！

　　主持人说：现在我们就这个房地产市场来跟大家做一个共同的探讨，我们只有2006年是一个政策年。

　　主持人说：无论怎么样房价的上涨是一个不得不面对的问题。

　　主持人说：房子这么贵的商品，有些人要拿一生的积蓄，所以大家面对这个问题。

　　孙常军：从消费者投诉反映的情况一种总结出了八个，一个是虚假宣传，用各种宣传资料，各种宣传手法，吸引消费者购买孙常军：如果事后不按这个去办，这就损害了消费者的权益。第二个就是合同，签定合同的时候运用了一些手法。有的在条款里头涉及了一些不明不白的文字。我叫它合同陷井。

　　孙常军：第三个就是涨水或者缩水。这个应该法和国家的要求，在这方面出的问题也不少。第四个就是质量，质量方面出现的投诉量问题是不少的。第五个就是售后服务没有保障，买了这个房子之后，不是买的顺心，是买的窝心。第六个是擅改房子。本来是一些商业小区，学校，健身房什么的，对消费者有吸引力的，接过没有盖。结果就剥夺了大家销售公共空间的权利。

　　主持人说：第八个就是故意隐瞒这方面的真相，又卖你了，想这种情况也是存在的。所以这也是比较典型的七个问题。这是过去，通过今年来的整顿，国家采取了相应的措施。这些情况都得到了遏制，但是又有一些新的情况出现了。从去年我们全省消协，的投入加在一块是4.44%，这个比2005年上升了1.94%，去年是上升，但是根据从2002到2003年，这样一个总的趋势来看，是在缓慢的下降，从中可以看出来国家调整的措施是有效的。

　　主持人说：市场在变化，房价在上涨，现在房地产方面发生的问题好像越来越少了，但是要往深层次里挖的话，还有很多的问题，我不知道张霄云女士对这点是怎么看的？

　　主持人说：一些软件的设达不到，推讯的基础设施，硬件设施进行验收，说供气是否能够供上来，导致我们的业主虽然有了这套房子，但是不能正常生活使用，第三个带有一种恶意性，这种恶性一的根本的导火索是什么呢？就是房屋涨价了，一年之后就成了3500了，赶紧的卖给第二个人。这种情况下，虽然法律已经规定有着救济图据，但这种违约责任的承担，远远弥补不了业主的损失。实质上这种损失对于一个业主来说，由于开发商的过错对于开发区的存在的，在这个问题上我曾经向很多的媒体呼吁过，我的意见是什么呢？我们广大业主可以站出来维护自己的权利。在这种情况下，我觉得这方面投诉就放还有一个体现在于购买了导致了房屋的买卖无效，或者是有人买别人的楼号，这种投诉去年我卖了七八个，我感觉非常的痛心，那么在业主的保护上给予倾斜，我感觉在这三个问题上是感觉比较严重的。

　　主持人说：但是实际上他的性质都是一样的，那么我们就细细来纠，我觉得刚才说的都是新房，也就是商品房，我们发现终结市场的不规范比这个新房市场可能更盛，对于这个问题你们怎么看呢？

　　张霄云：我们曾经经历过很多的这样的案例，告诉大家一个非常好的消息，国家已经有的明文规定，不允许中介公司来吃差价。

　　张霄云：对于买主来说，实际上这个房子可以24万谈下来，这就产生了一个什么问题呢？这就说明中介把这个差价吃了。现在普遍的纠纷就差生了交易双方发现了这种中间吃差价的情况，导致了这种情况非常的混乱也非常的复杂。在这里提醒广大消费者直接和卖主签约，买主对你房屋买卖的细节问题比较细一些。

　　孙常军：刚才张主任说的是在约定的时候你要有一定的常识。另外一个在这个中介公司吃差价问题上，还隐瞒着很多的问题，一个是国家在法律方面对这个中介公司的行为还是比较规范的，现在看起来实际上等于他买他卖，然后又不出现，故意隐瞒了一些真相，就是说他的经营行为不规范，导致了买卖权益收到损害。还有一个我们也看到了，目前我们这个信用制度和诚信体系还没有建立起来，所以我们还希望在整顿市场经济过程当中，加大信用制度的建立，使我们大家都能守信，公平公正的去交易，使我们的交易在一个规则的轨道上去运行，这样才能比较和谐。

　　主持人说：其实我觉得两位说的都特别好，我觉得有很多方面我们消费者能够很冷静的去分析，那么就能很好的预防一些问题。

　　孙常军：消费者对商品房交易法律方面的知识、商品房知识和交易知识这三方面都很缺失，所以他们很容易在接受这方面情况的时候跟着别人走，他们要保持一定的警觉，同时要认真很好的审视法律文件，然后找懂得这方面的法律人士来指导一下。

　　张霄云：实际这方面消费者对市场的信息有一些了解的话，那么他是不会上当的，因为买主和中介公司的工作人员对卖主来说是很难识别。一旦发生风险，那么对自己来说可能都是一辈子的损失。中介公司的人和卖主拿到了房款之后就都消失不见了。如果这个情况在法律上就有一些个难点。我感觉这是非常痛心的事情，所以我觉得业业主们在购买的时候，实际上石家庄方市场上的房价还是比较低的。

　　主持人说：有的时候我们也会有这样的认识，这些问题如果我们留心，我们是可以预防的，但是有一类问题我们就很难做到，现在房价都在上涨，那么我们去哪儿卖房子？我觉得这个问题是大家面临的文一般一个非常重要的问题，就是村正房。刚才孙主任说了一个问题，有的是知情的，有的是不知情的。

　　张霄云：说到这个话题的时候，我曾经在北京大学谈了一话题，叫：“卖房子的时候要看重房子的设计”。实质上对于业主来说，可能你开始的时候不知情房子的设计，那么你可能不知道他是不是村政房，特点是什么？它可能是集体土地使用权，他的两大特别他非常容易识别，只是我们有很多的业主在选房的初期，自己就不由自主的就顺下去了，消费者有一种侥幸心理，在城市规范去范围之内，农村积极方面的房屋也可以办房产证了，有一个铁定的前提是什么呢？卖房的人必须是本村的村民。物权法在房屋的转让土地上，城市居民禁止购买农村宅基地上的房屋。我提醒大家的是，确定国家取消了这一条规定，但是消费者要注意。如果说城市居民你通过种种的手段和途径，获得了农村的房产证，也存在着一定的风险。所以说，现在我们就提醒广大的消费者不要只徒一方面的侥幸心理苗冒昧的购买村政房，还有一种是城市国有土地开发的两种村政房子，更细的问题如果大家有需要的话，以后我们可以交流。我们曾经有过这样的投诉，城市居民购买了房屋之后，两年就涨价就涨了12万。

　　主持人说：希望大家能够提高风险防范意识。

　　张霄云：我们石家庄市又专门成立了一个诚信办公室，只要我们大家齐心协力，其中每一个人都有保护自己的利益的这一份心思，那么我们的市场就会和谐起来。

　　孙常军：他是以获得自己最大利益作为目标和前提的，这个不是真正的诚信，我们现在讲的诚信是要以客户的需要为准。现在说来说去就说到诚信上来了，这也是客观事实，现在有很多的纠纷都是因为不诚信。

　　主持人说：不用交任何的保障金，实际上他在摸市场。主持人说：因为我们国家在不郧西任何人在签定合同之后或者之前，在任何情况下都比较忽悠我们业主。

　　主持人说：我觉得如果消费者在听了张律师的一些话之后，就会有一些心理的想法了。

　　张霄云：并且我觉得房屋的规模设计都是非常不不错的，这些房屋的市场投放量是非常非常大的。业主不要为市场上的一些宣传所迷惑，导致自己误入歧途。

　　孙常军：要买这个房子，要有一些营销策略，自己的心理有很盲从，这样的话可能产生一些错误的选择这是一个。还有一个就是张主任说的一个情况是值得大家注意的，就是定金交了，这个地段就不断的上涨，然后他就恶意的把这个合同终止了，你的1万块钱定金我2万还给你。所以这是恶意的违约情况。在这样情况下，对我们最早签订预购的时候对人民的损失是非常大的。但是这两倍的钱也不足他在当地买房子了。

　　张霄云：如果你已经交付了房款的话，就怕你只交付了定金，那么我们开发商就把你的房子卖给别人了。只要开发商具备履行合同的条件，那么业主应该要求开发商履行合同，只有客观上他卖给了第二个人，那么第二个已经交了房款了，那么你才是购买房屋无望。

　　孙常军：我们市场经济的成功和健康有序的发展一定依赖于无穷多个合同。

　　主持人说：你比如说政府规定了，我拿到预售证才能销售，但是现在有两个现象，我拿预预售证，我不走。还有一个我没有拿到预售证，其实我觉得房管局他的工作非常的难做，对于他们得到市场上的信息也是非常不利的，所以我觉得企业的诚信责任不仅是对于老百姓的责任，也是对于社会的责任。

　　孙常军：老百姓可能对五证不是特别是的了解，如果你要购买预售房，那么对方必须具有商品房预预售许可证，这个是一个标志，因为他想拿到这个证，必须有前面几个证。

　　主持人说：刚才我们讲了很多，大家的防范意识应该随着我们的思路进展已经提到了很多了。聊天室有很多的投诉，明天就是3.15了，那么今天我们在这里给大家解决一些问题。

　　主持人说：我们是天然城一期18号楼的业主，开发商承诺2006年12月31日交房，但到现在都没有竣工验收备案表，开始让我们看的竣工验收备案表的复印件，但公章很不清楚，后来开发商的销售经理申经理承认他们并没有18号号楼的竣工验收备案表，可见开发商让我们看的复印件是他们伪造的，而且在交房的过程中我们发现房屋质量有很大问题，而且开放商以冬季水管容易冻裂为由不让业主验收防水和暖气管道，直接就让业主签署入住登记。

　　张霄云：其他的证件我建议大家要看原件，看他原件的本意上，看这个房屋是否有抵押啊？刚才这个网友的问题就很明显，这个文件他拿一个复印件来糊弄。在这种情况下，我们曾经也经历了一些案例，就是房屋交付的时候还没有验收。第二个我建议在没有备案验收的房屋不要去居住，你告诉他是由于你没有验收，所以我们没有去收房。

　　张霄云：如果水电气暖，也可以不去收房。

　　主持人说：我不知道这位朋友听清楚了没有，还有很多朋友在投诉，有一位II8II说：我是新华区信达花园的住户，02年入住并交了全款，但到现在没有办理房产证，多次向政府反映未果，您给一点答复意见吗？

　　孙常军：如果你在合同中约定了由开发商给你办理，那样你就按照合同约定让开发商去给你办理，如果没有约定，那么你就按照文件的要求，让开发商给你提供一些相关的资料，到石家庄市房管局去申请办理。我建议一、由你去把合同看一看。第二个就是办房产证是我们业主自己的事情，应该由我们自己比较积极一点把这个事情办好。开发商要提供相应的文件和资料，帮助你在这个办理过程当中取得这样一些合法资料。

　　主持人说：如果当初约定了由开发商办理，那有就由开发上去办理。

　　张霄云：这个事情我想补充一些意见，我觉得有一个核心的问题是什么呢？作为我们的网友来说，不知道房子的性质。这个房屋不能办房产证的问题在哪儿？现在我最担心的是他的手续不全，如果是这类很要命的缺陷的话，就可能他当前也解决不了，甚至也有可能他的买卖都是无效的，所以我觉得所有的业主在买房子的时候，能不能办房产证？主要是看手续全不全，那么开发商这个五证权的话，那么办房产证是没有问题的。

　　孙常军：看你这个楼房是不是有五证，是不是合法的。

　　张霄云：那么还有一个手续相对比较重要的是有一个房管局叫做经济适用住房管理处，如果这两个文件没有的话，如果他办房产证就很困难了。

　　孙常军：这个经济适用住房的房产证和咱们的商品房的房产证是不同的，前期手续也不一样，要求的也不一样，你要把这事情搞清楚。

　　主持人说：今天聊天室的人特别多，比如说我们这个碰也，他说城三期的房子，也没有通过验收就强行让业主收房。

　　张霄云：这个问题很好解决，你直接不去收房就可以了。

　　主持人说：花样年华的房子好几栋没房产证.我是三期的。

　　张霄云：这便于自己及时对自己的决策，所以需要业主自己去探求一下。

　　主持人说：因为前面的业主都不了解，如果你要第三期了，那么你就应该了解一些关于它的问题。

　　孙常军：这个大家要在思想上要把它调整过来，要有一个理念，不是你建了房子你买了，这个房子的交易就成功了，给你权属证书，你才能确认这个房子就属于你了，你不要说这个房子我住进去了，那么就是你了，不是这样的。

　　张霄云：打个比方上这个房子是孙主任的，那么我住进去了，那么孙主任欠了别人的钱，那么就可以查封这个房子。

　　主持人说：但是这些问题不能完全都解答了，有一个很特别就是关于合同的问题“我要投诉西利房地产(颐源百丽)违反房地产销售管理办法，售后包租买房涉嫌非法集资。对业主延期交房达3年之久至今未支付违约金，未办理交房手续以及房产证，严重违反合同，并且拖欠租金我们业主希望讨说法。”

　　张霄云：所以对业主来说可能维权起来都比较难，我们石家庄这种纠纷都是大面积的。建议大家集合起来，投诉就是群体性，我提醒业主的是什么呢？你如果一定要投资的话，不仅这个开发商要把房子盖的很好，那么他对房子的驾驭市场的能力一定要非常好。这位网友说的这个问题我感觉是一个商业问题。

　　主持人说：刚才那为朋友可以起诉那个房地产开发商吗？张霄云：可以。

　　主持人说：幸福时光可能在两年前就已经知道这个房子了。

　　主持人说：我们今天由于时间的原因，还有很多业主的问题，我们展开了一个大规模的调查，这些问题我们今天就不能一一回答了，但是在以后的访谈或者网络上还会展开一些在线的答疑，希望孙主任和张主任留一些电话，孙常军：86053315，不知道大家记住没有，张霄云：88815365 85371615还有一个88815345。

　　主持人说：网友们也能够发现问题，这就是一个意识的觉醒。另外老百姓也要去理性消费，我觉得在今年“3.15”主张这个和谐消费，他针对的也不是开发商一方的了，今天的主题是“营造消费环境，构建和谐地产”。感谢今天的两位嘉宾孙常军先生和张霄云女士。