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　　主持人：银河网网友大家好！提到今年的省会写字楼市场，可以用几个词来形容：市场的放量、产品的迭出、营销的创新让人眼前一亮，特别是庄家金融大厦、尚德国际、金世界、中宏·汇景国际等几个大体量写字楼继续角力人百和北国商圈，更是给今年的省会楼市增添了不少热闹，作为区域经济的一个晴雨表，写字楼市场一直广受业界关注。经历了一次高潮后，从2006年起，开发商们一直在谨慎、理性的寻找市场突破口，面对这个形势，写字楼项目开发应该怎样准确定位？石家庄写字楼市场已经步入转型期吗？写字楼将成为未来投资新宠？在今天的银河访谈我们的就邀请了省会商业地产操盘的专业人士为大家一一解答。这位是河北恒实房地产开发有限公司营销总监孟祥建先生。

　　孟祥建：大家好！

　　主持人：另一位是尚德国际的销售总监张兆雷先生。

　　张兆雷：大家好！

　　主持人：写字楼市场在2004年和2005年是最风光的时候，产品的放量达到了一个空前的高度，但近一年多来，省会大型写字楼项目却屈指可数，有业内人士据此认为，目前写字楼市场已经趋于饱和，省会写字楼市场新项目确实较少，甚至个别项目的销售业绩也不太理想，从表象上看，写字楼市场似乎是已经处于一个饱和状态，各位嘉宾首先从供求关系上对今年的省会写字楼市场做一个分析。

　　孟祥建：实际上任何一个产品销售的好与坏，都与它的供和需的矛盾紧密相连，如果供大于需的时候，那肯定不好卖，如果需求大于供给的时候，那肯定就比较抢手，任何产品都是一样的。作为石家庄的写字楼市场来讲，它的放量应该说像主持人讲的这几年少一些，实际上因为现在卖得不是很好，人们感觉对写字楼投入的精力和财力很大，如果一个项目卖上三年五年不如卖住宅，现在住宅的项目有的已经接近5000元/米，写字楼卖什么价格呢？卖高了没有人买，卖低了肯定不合适，现在很多住宅大盘很抢手，写字楼市场肯定是这样的状态了。

　　张兆雷：的确，这几年写字楼项目比较少，出现个别项目销售业绩不理想，表面上看，觉得写字楼好象达到了饱和状态，其实仔细分析一下，我们市场的发展的阶段就可以感觉出来，它并不是处于饱和状态，刚才孟总就说，市场的供应量其实是需求量的反映。

　　孟祥建：这是一个动态，这随着经济的发展逐渐有需求。

　　张兆雷：石家庄写字楼处于发展初级阶段，有一个阶段会需求量大于供应量，称之为供应和需求交替增长的趋势在一定的时间段供应量大于市场需求量的，会出现貌似饱和的状态，对产品本身会出现调整状态。

　　孟祥建：从总的情况来看，石家庄写字楼总量不是很大，关键是需求不是很多，像一些事中心的项目，销售不是很好，一个是产品本身的定位，一个是与城市的定位，与经济的发展、商业的发展有关，因为它是综合的一个东西，协需要写字楼的有人做商业的，有人做办事处，都是有需求，这是城市总体发展的标志，如果市场写字楼红火，证明这个城市很有活力，像北京和上海一样，因为他们是政治中心和文化中心，所以写字楼需求量很大作为石家庄来讲应该与省会市场的地位和写字楼的市场不太相适应，所以刚才说有一定的潜力，越是低迷的时候，越是潜力越大的时候就像股市一样，越是低的时候越可能赚钱。

　　张兆雷：因为在各大城市都是一样的，商务市场和住宅市场相对来说占比较小的比例，为什么前两年说写字楼市场比较好，2004年石家庄有写字楼几个同时出现，一时间大家觉得写字楼的春天或者夏天又到了，当然在市场的存量项目消化过程当中，市场会出现短期的调整，这时候大家说写字楼的冬天来了，我觉得没有道理，不能说写字楼一火火十年，不能写字楼压写字楼压10年。

　　孟祥建：做什么都要理性，不要光看表象的东西，一定要有长远的打算，要有一个比较合乎情理的分析，对石家庄今后的发展形势要有全面的分析，这样无论你投资也好或者买写字楼自用也好，或者观望也好，一定要有理性的分析，自己判断，自己再下决心是买还是租，是现在买还是以后买。

　　张兆雷：单从市场表象上的东西，有人说市场好或者不好都不是很理性的分析！

　　主持人：今年写字楼市场我发现一个提出新特点，叫写字楼桥西发轫，很多写字楼项目像新世界、像尚德国际还有庄家金融大厦都是在这个区域扎堆的，在人百商圈！桥西的高端写字楼市场大家都一直非常关注，不知道大家怎么看桥西的写字楼风起云涌之势呢？

　　张兆雷：这可能是媒体关注的方式，我们开发商来看，就像孟总所说的，它的市场供应是它需求的真实体现，如果桥西市场非常不好的话，开发商也不会在桥西做写字楼，相对来说桥东也是一样！桥西是河北省省政府所在地，东购人百商圈起步比较早，以新华路、维明大街、雨华路、津广铁路围和区域，包括传统的政务圈、外贸圈、商业圈和金融圈等几个圈子，地域比较小，是石家庄发展的原动力传统的金融、贸易等行业比较发达，相信石家庄市政府对这个区域的投入会越来越大，桥西区域的未来定位会越来越清晰，优势会越来越充分的显现出来，桥东有自己的优势，我们只能说这个阶段、这个区域内、这个时间点上桥西恰巧出现了这个项目，所以媒体比较关注桥西项目发轫，相等桥东也有很多项目出来，只不过是关注点不一样。

　　孟祥建：以前的时候桥西住宅和写字楼很少，但是总体上来讲还是桥东多于桥西，随着社会的发展对需求的增加，我感觉写字楼市场，现在讲是中央商务区，我感觉这种东西如果老是弄一个圈放在一个集中的位置上，并不一定非常适合，我觉得首先要交通便利、停车便利，这是最主要的孟祥建：各方面要照顾到，像做超市一样，把这个东西集中到超市了，不一定都好，因为它有一定的辐射范围，做写字楼也是一样。

　　孟祥建：比如说你集中到一个地方，集中到桥东来，如果桥西人需要怎么办？就没有了！我觉得有一个布局的问题，要有一个合理的布局，只要符合人们的需求，从交通上和配套上以及其他的服务上和写字楼的定位上符合人们的要求，位置分散一些更合适。

　　主持人：我觉得无论是住宅还是写字楼、商务楼，有一个铁规则就是“地段还是地段”。

　　主持人：也是近几年石家庄写字楼的出现出现了地域扎堆，同时商圈也和写字楼本身有一个相互制约的关系，两位觉得怎样看待桥西商圈和桥东商圈的优劣势呢？

　　孟祥建：我觉得优劣势分析起来比较难！因为各有各的特点，因为区位所在地不一样，所以辐射范围不一样，我觉得还是要看地段，地段包含很多东西，比如说周围的商业氛围、交通状况及周边的配套设施，实际上地段包含很多东西，我我不认为写字楼市场区位非要扎堆才好，比如说人百商场，人们需要交通便利、出行方便，另外周围环境还比较安静、比较优美，我觉得这样比较适合做写字楼市场。

　　孟祥建：有的商场出出不来，进也进不去，就不一定可以做写字楼，像槐南路，交通非常方便。我从槐南路到开发区10分钟就到了，如果你从人民商场或者中华大街走的话，到开发区堵车会远一些，所以说交通比较重要。

　　孟祥建：我觉得选择写字楼还是要考虑交通，只要交通便利，交通便利、闹中取静，有一个安静的环境才适合做写字楼！这是我的观点！张兆刚才这个问题包含两个层面，一个大问题下有两个小问题，第一个是说商业圈和商务圈的关系，第二是桥东商圈和桥西商圈的关系！

　　张兆雷：我首先说说商务圈和商业圈的关系，我觉得孟总说得非常对，好的商业圈不一定是好的商务圈，我对商务圈和商业圈有一个比喻，它们像刺猬一样，就是刺猬理论，一只刺猬是商业圈，一个刺猬是商务圈，这两个刺猬离得近了互相伤害，离得远不能忽然取暖，一定要有一个恰当的距离，商务圈要也商业圈一个便利的配套，比如说商业、餐饮、金融的配套，而商务圈又能增强商业圈的商业消化能力，像孟总说的，如果两个在一起的话，就像办公室在人民商场一样，第一环境嘈杂、第二出行也不便利，各方面都不太好，首先要交通便利、闹中取静、环境优美。

　　孟祥建：实际上人们买写字楼的时候比较注重这几点，我发现一个问题，如果这个单位要整体买一个写字楼，沿中山路、中华大街这一带，有很多写字楼，但是整栋卖出去的不多，我猜想是有交通原因的，首先停车可能不方便，交通也不方便，总是堵车。我们凯莱金地有一个整体卖了，中华商务卖了半个塔，中间的君创国际、北国北边的丽迪亚，在往这边一点财富中心、凯嘉大厦，我感觉它们的价格也不是很高，但是为什么跟人们感觉这种地方的写字楼卖价高？首先是因为这个地价高，因为又在这个商圈之内，成本也高，档次也要往高里做，卖的时候肯定价格也要高。但是我看这个区域的销售并不是十分理想。凯嘉大厦卖得不错，很便宜，只有4500元/平米。

　　张兆雷：一边在黄金地段的写字楼一般会重视底商的开发，本身商业和写字楼是一个矛盾体，因为开发商要实现一定的经济效益，我们又没有办法抛开这些东西，做的时候，我们在黄金位置做写字楼的时候肯定有底商，给写字楼造成了负面影响，在北京CBD区域，就是原来的嘉里中心现象，在光华路，光华路是东三环旁边的辅路，这叫闹中取静张兆雷：交通非常便利，周围又非常安静，我们选择写字楼也是希望在在闹市周边，保持安静。我特别喜欢刺猬理论，绝对不能离得太近，是相辅相成的概念。

　　孟祥建：中山路就是石家庄有名的商业街，到别处就不好卖，我觉得写字楼必须要弄一个商务区大家必须要到这个地方来，现在好象石家庄在讨论，前两年人百这一块、北国这一块怎么样，把商业和商务混为一谈了，写字楼建在这个圈里也比较多，我觉得这个现象不太正常，而且也不符合正常的经营理念！

　　张兆雷：所谓的CBD区域，其他城市也在建CBD，石家庄也在做CBD，CBD有没有存在的必要性？肯定有！但要看成是的发展规模和发展阶段，比如说石家庄现在完全强调就是这儿是CBD，石家庄有一个非常有意思的特点，桥东人很少到桥西，桥西人很少来桥东，都是区域性的，非说把CBD放在桥东或者桥西，对市场来说不是很现实。

　　张兆雷：而且现在盲目建CBD有点急功近利的感觉，长远来看肯定会出现这个区域，这个区域肯定是在政府的规划引导下，开发商自发的组织，包括市场认可，会形成这么一个圈，比如说现在说桥东是在北国广安街这个圈相当大的范围内，桥西在人民商场以西这块，另外建设大街和槐安路交叉口，因为道路的便捷程度非常高，所以形成了新兴的区域，所以我说肯定以后会有一个圈存在，一种是最传统的像桥西的商务圈，次之就是城市规划引导的桥东、北国、广安街商圈，还有一个城市新兴发展方向的东南商务圈和商圈，这三个商圈是互相补充的，是一个区域性互相补充的，本身没有任何的冲突点，是一个相互协调发展的，每个商圈都有自己的客户源，每个商圈都有自己的特色和优势。

　　张兆雷：桥西是一个比较老的商圈，发展比较成熟，但是有很多制约因素，发展过了以后可能基础配套设施不够，人流量也比较大，不像新兴城市那么漂亮了，但是可以看到，在各大城市都是一样的，上海哪块房价最贵？还是浦西，因为那里毕竟是城市的文化核心所在，另外北国的广安街商圈相对来说是一个比较新兴的趋势，也占了交通、商业和人脉的优势，它有自己的发展趋势，另外东南分区有政府引导的趋势，像住宅一样，最近一段时间，东南分区的价格几乎要和市中心可以媲美了，为什么？因为石家庄市最近几年对东南板块下的力度比较大，东南方向也是一个发展趋势，总的来说，除了桥东商圈和桥西的商圈和桥南商圈都在按照自己的轨迹发展趋势张兆雷：这涉及到产品定位和市场营销的定位。我们习惯性的把产品定位分为两方面或者叫两个方向，一个是从产品档次、配套设施包括价格定位、客户定位，很具体的定位。另外是从价格理念比较抽象的理念这方面做定位。现在很多项目在做硬性定位，很少有项目做软性定位，我们这个项目更多是从价值理念的认同来对客户进行划分。

　　张兆雷：在石家庄城市来说，如果非要把客户分成大客户、中客户、小客户，每个客户做细分的话，这是发达城市的成熟的理念，用在发展中城市的话，可以学习，但是不要生搬硬套，比如说在北京可以做一个很另类的项目，就可以定位成年轻人的项目，就是一个广告公司的项目，甚至可以定位成一个传媒公司，但是在石家庄很难作这个定位，比如说有的企业原来说就喊叫总部基地，不要小客户进来，说自己就是CEO的天堂，关键是石家庄没有多少大企业。

　　孟祥建：这要和自己的发展水平紧密结合，毛泽东同志讲马克思主义理论要与中国实际相结合，外地的经验和形式要和石家庄当地的实际相结合，有很多东西必须要遵循这个理论。有一句话叫隔行如隔山，但是有一句话叫隔行不隔理，道理都是相通的！

　　孟祥建：有的大企业在北京和上海做得非常好，但是在石家庄就做不好，因为没有和石家庄实际相结合。所以说写字楼市场一定要搞清楚市场定位，这个定位要根据石家庄的情况。石家庄世界500强的企业有几个？中国500强企业有几个？如果你要追求写字楼的高档价格贵的话肯定不行！我觉得石家庄市场定位在一些新兴的中小企业，石家庄人对写字楼的价格要求很敏感，如果写字楼超过了6000块钱/平米就不想考虑了，什么原因呢？比如说一些现在兴起的营销策划公司和广告公司也就有十几个人，希望是个大写字楼，就是希望形象好，还希望满足他们的办公需求，如果他们有资金的话就买下来，新发展的公司没有钱可能会租下来，等经营几年以后有钱了干脆就买下来了，我觉得这个市场比较大。

　　孟祥建：我看写字楼定价不是很高，档次也不是很高，尤其是过去的写字楼，把内外装修重新弄一弄，价格很便宜，这样的写字楼不管是卖还是租都很快会出售！而中央商务区的写字楼号称5A级或者6A级的写字楼，这些写字楼广告费花了不少，但是实际销售和租赁不是很理想。还是因为没有找准市场定位，找准市场定位以后，你的需求人群应该找最大的。

　　孟祥建：就像刚才讲的，市场细分以后，像张总讲的，在北京面向一个小行业专门为他们量身订做，在北京就可以消耗，石家庄只有几家这样的公司，为他们量身订做可能还不行，关键是市场定位，如果说找准了市场定位，就是要面向国际上的500强企业的，也可以，但是要考虑容量有多大！孟祥建：在上还有300家这样的企业进来了，你可以考虑一下，考虑一下你的体量有多大。

　　张兆雷：市场的需求是多层次的。有站在金字塔顶端的企业，也有站在金字塔底端的企业，顶端就是世界500强、中国500强、本地10强的企业，但是市场不能因为有这样的企业存在，不能一起挖这样的客户，就像石家庄一样，没有几家企业，如果你的产品没有特色吸引他们的时候，很难在竞争中取胜。对自己产品做定位的时候，一定要认清一点，你的产品究竟从哪个分享出发？究竟是软性上出发还是硬性上出行？这个企业所关注的是什么？他们有没有这个能力卖这个楼？他们对你这个楼感不感兴趣这是非常重要的。我们在开发写字楼的过程当中，推崇一种“软性”，还是从价值理念上，比如说我们的尚德国际项目，我们不是把它定位成5A级写字楼总统级写字楼之类的，虽然各方面的硬件设施能够达到石家庄市一流的水平，但是我们不会因为这个杜绝石家庄市非常有潜力的企业，德式商务概念是我们提出来，因为德式商务代表严谨、秩序、简约、高效的理论，我们的客户不管是大是小，大企业可以选择我们楼的几千平米，如果小企业可以选择几百平米，但是入住我们的项目必须要认同我们的理念，我们把这个理念贯穿到项目当中，有的人认同我们的写字楼，他们认同的不是架子楼，是从外立面和我们提供的服务各方面传达出来的德式商务的理念，从不同的角度禅师不同的产品，这是在北京做的比较成熟的理论，我相信石家庄以后也经常会出现这样的项目。不断向好项目学习。

　　主持人：刚才孟总和张总谈到了写字楼价格，我初步了解了一下，广安大街的美东国际在5000平米，君创国际、财智西美二期、中华商务中心和庄家金融大厦也因七其各自的特色和优势使其价格有了存在的理由，各位嘉宾对今年面市的写字楼产品的价格优怎样的心理预期呢？

　　孟祥建：主持人刚才说了中学生、大学生的问题，我们刚才没有谈到，写字楼市场之所以有这样的说法，是因为没有听说哪一个写字楼体量非常大，一个小区十几万平米一开盘就卖光了，因为它的难度比较大，刚才张总说是综合因素造成的。

　　孟祥建：说到价格，平均价格在这之前比住宅每平米高一两千块钱，现在由于住宅价格涨幅较大，从石家庄来讲，这两年每平米有1000至2000元的涨幅，而写字楼的价格没有这么大涨幅，价格都接近了，现在有的人说写字楼放量少，在这种情况下，考虑做项目的时候能做住宅肯定不做写字楼了。任何一个商品的价格都是被供需左右的，当需求非常大的时候，供给非常少的时候，价格必然会涨，这就说明石家庄目前从总量上来说写字楼量不是很大，价格之所以没有涨这么快，是因为它的需求没有这么大，所以说价格就处于目前的这种状况。

　　张兆雷：我觉得不光是写字楼，包括其他的房地产类型的项目，决定价格的因素有三个方面，第一是经济的规模，第二是市场的供求关系，第三是当地的消费习惯！

　　张兆雷：首先说经济规模，石家庄市新兴的城市，虽然在快速发展，但是经济总量还是比较低，来之前我是看了一下，2006年的石家庄的GDP总值是2000亿多一点，当时提出石家庄和唐山携手并进跨入2000亿大关，上海的GDP已经到了10000以上，是石家庄的5倍，北京有7000多亿，是石家庄的三倍半，你不能把石家庄硬生生和发达城市做比较。所以说经济规模决定了石家庄市写字楼的发展速度和品质提升的速度和价格，不能说北京卖到一平米两三万了，一模一样石家庄卖一万那也是不可能的。

　　张兆雷：第二是供求关系，石家庄本身不是大城市，虽然我是土生土长的石家庄但是我还要实事求是的说，石家庄市的辐射范围往北不会超过保定，往南就是河北省的邯郸市，在往南是河南，是属于郑州那片了。往西的话肯定过不了唐山，这是地缘造成的。在往东，就是衡水、沧州，当然沧州西北已经归天津了。这样来看，石家庄市一个区域性的中心城市，这种区域性的中心城市就造成了市场的需求量不是有很多的跨国企业来大量入住，所以说它的供求量和需求量不是很大的数字，只能说是很平衡的，在适合它本身规模的限制内平稳发展，导致它的价格不可能非常快的攀升，赶上一线城市。

　　张兆雷：第三就是本地人的消费习惯，石家庄人对价格很敏感，刚才跟孟总聊天说，比如说你的写字楼成本是4000元/平米，你卖5000元/平米，如果把成本升到6000卖7000的话，利润倒低了。当然这是由于市场现状造成的，因为市场很难做好项目，很多项目不是像他们宣传的那么好，交付以后给人感觉也就是不过如此！这是石家庄很令人惭愧的地方，希望本地开发商做一些好产品出来，逐渐拉开层次！

　　孟祥建：卖项目的和买项目的都有自身的文化理念的问题。过去倒退十年，我们有时候也不太理解，国外的一些大公司到中国来，不管是什么样的人物，他们住的理念必须是五星级的公司，就说明他们公司一切都是一流的，必须要住最高级的，随着经济的不断发展和对外开放，这种情况也在不断的发生变化，虽然发展的比较慢，但是在逐渐的发展，人们对这种理念的形成也在逐渐变化。过去小公司的办公环境不太讲究，能办公就行，不讲究形象怎么样，现在有些小公司就注意了，不能找太不象样的地方。随着人们认识的不断提高，我们写字楼市场档次也会不断提高。

　　张兆雷：主持人说了最终的核心就是对于产品的心理价格预期。我觉得这点很简单，因为住宅现在已经涨成这样了，原来石家庄人对价格比较在意和敏感，一般都在住宅楼里办公或者在普通的商住楼办公，这些产品价格已经上来了，比写字楼便宜不了多少，为什么不追求更高的层次呢？本身的经济发展趋势一样，像孟总所说的，国外大公司的人来了必须要住五星级的酒店，中国在跟国际接轨，石家庄也在跟大城市接轨，石家庄一些本土的企业会对自己形象有更高的要求，写字楼的产品、价格逐渐攀升是必然的，逐渐拉开和住宅之间的价格差别也是必然的，我们对未来两三年内石家庄写字楼的增长非常乐观孟祥建：前景非常好！

　　主持人：网上朋友在讨论话题想请嘉宾回答。有一位朋友说把写字楼目标锁定在中小企业公司，但是随着企业的不断发展壮大，会不会满足不了这部分用户的需求呢？哪位嘉宾回答一下。

　　孟祥建：这个问题好象是我说的。什么东西都在不断发展，比如说住宅，当我的经济稍微有实力的时候就会买一栋两居室的房子，随着公司职位的增加，收入的增长，可能就想换房子。企业也是一样，比如说我现在的公司，我现在只能住这个档次的，如果五年后公司裂变式的发展了，第一在当地可以扩展，如果不行的话就可以找另外一个比较好的地方。

　　张兆雷：像人一样，小时候穿童装，大了以后不能恋恋不舍的舍不得童装，那就不行了，公司也是一样，公司小的时候，你可能在比较小的写字楼里办公，如果你的公司发展非常好，你肯定会换一个适合你公司形象的地方办公。这时候你要看到，还有一些公司像你年起步的时候一样刚刚起步，你搬走了他们会搬进来，如果我这个项目面对中小型企业的话，慢慢会有更多的企业进来。有的项目会针对大型企业，市场有不同的层次的需求，也有不同层次的供应！孟祥建：而且这个层次也在不断发生变化。

　　张兆雷：另外我们说中小型面什么样的定位，这是根据市场需求来做的。石家庄本地中小型企业比较多，可能中小型企业概念不一样，北京500平米以下都属于小客户，2000平米以下算中小客户，2000平米以上就是大客户，但是在石家庄500平米就已经是一种中性客户或者大客户了，你面向什么样的客户是根据市场的需求，都是在不断变化的。

　　张兆雷：既然网友对我们理念非常关注，我不妨多说两句。我们提出的“德式商务风尚建筑”，首先说德式商务是从精神理念来划分，风尚建筑是从产品本身来说的。

　　张兆雷：我们想为客户打造具有严谨、高效、健康、节能的高品质的空间，严谨就是深灰色的外立面、灰色的落地窗、方正的平面布局.在建筑上，设计师采用乐了直线、矩形和立方体体现体量和规则的美感，我们采取了核心筒+高效单走廊，把写字楼使用率提高到72%以上，面积可以灵活分割，通过规矩的布局，最小的户型在100平米，最大的话可以使1000多米都没有一根柱子，健康我们采用节能理念，在各方面都有成熟的做法。还有节能就不再多说了。客户关注的德式商务，这只是把我们这个产品从另外的角度阐述出来了。我们提倡的德式商务就是严谨、高效、秩序、简约，很多企业都非常喜欢这八个字，认为这八个字是企业发展必需的东西，尚德国际也是这样，完全遵循这八个字进行客户的引导、产品的规划、设计和后期的营销，德式商务以前在石家庄没有出现过，可能以后会出现法式建筑等等，但是我觉得要做的话不要只抓皮毛、要从产品本身和宣传口号结合在一起。就像我说的从硬性和软性划分，我我们这次是从软性划分的。主持人：有网友说，国富华庭会推出写字楼项目，近况是什么阶段？孟祥建：现在国富华庭小区一期建的四栋住宅，二期是两栋写字楼，一栋住宅，是围和性的小区。现在的写字楼叫国富大厦，是在淮安路和建设大街的交叉口的西南角上，总建筑面积大概27000平米，高度是17层，17层有一部分跃18层。

　　孟祥建：这个写字楼外观非常漂亮，是香港一家设计公司做的，很现代、很时尚！虽然这样，因为我们是国有企业，我们在写字楼的追求上符合我的观点，就是大公司住在这里面来，外观上非常漂亮，我们是毛坯房，前期没有入住之前，如果你订购了，我就是毛坯房，你可以按照你的文化企业理念和要求的档次做内部装修，可以高档、可以低档，小公司内部装修可以简单一些，也可以非常自由的分割，非常适合比较艺术性的公司进驻，比如说营销策划公司、设计公司、广告公司等等，还有一些比较时尚的公司，因为它里面的分割特别灵活，可以追求自己的个性和时尚。另外一栋写字楼是在这个项目的西边，在淮安路上。这个楼大唐电力整体购买了，这个楼大概是15000平米，价格上来讲我们也是大众化，让人们比较能够接受，因为它有一个比较弹性的东西就是内装，我不装。如果本身这个价格不太高的话，不用花什么钱你可以入住，如果花钱装修的话也很好。

　　主持人：有一个网友问嘉宾，商业地产特别是写字楼的开发中，石家庄与北京大城市相比还有哪些东西需要学习？

　　孟祥建：可学的东西肯定太多了。

　　张兆雷：我们中央集团在北京做的项目比较多，石家庄市做项目不仅仅是写字楼商务地产，包括住宅也是一样的，首先要扎扎实实作项目的定位，就是这个项目到底是给谁做的，这个定位是否符合市场的需求，仔细研究客户的需求，一切从需求出发，其次要注重产品的功能性，在功能布局上应该充分体现以人为本的思想，产品设计上应该更加注重环保节能，必须要有专业化的商务服务，我们中华集团进入石家庄以后有一个非常深的体会，就是一定要充分认识到地域差别所带来的各方面的不同，要研发出适合本地市场的产品，绝不能盲目照搬。在北京我们做写字楼，可以做全亚洲最大的钢索玻璃幕，我们在北京做的网络地板，网络地板也是一个非常先进的东西，非常适合现代化办公，但是地板一平米可能要上千块，有的人就接受不了，在北京我们的产品卖到30000元/平米，在石家庄不太可能实现。本地市场可以想发达城市学习，但是一定要结合自己的特性，不要太急功近利，不要不会走就想学跑，一定要多学一点基础的东西，比如说市场调研和客户心理把握，不要盲目照搬空理念和空产品，石家庄以前做住宅比较多，经常把北京的概念搬过来了，把名字也搬过来，推广理念和营销方式全搬过来了，产品就没搬过来。

　　孟祥建：随着消费的理性化，现在人们推崇的广告语有很多微词，一弄就是什么“皇家、尊贵”，有多少尊贵的人吗？人们对这种理念性的东西或者不着边际的东西，广告策划公司编出来的堂而皇之的非常华丽的词语人们也不再看也不再信了，他们在理性的分析，不管是住宅还是写字楼，他们分析你的地理位置、环境、质量价格如何，自己再作决定。

　　张兆雷：希望本地的开发商要务实，修炼好自身再做事情。孟祥建：先要遵循自己的理念，不要盲目的学习，不要学人家的项目用什么好东西，你学完以后在石家庄卖不出去，你卖的价格比上海北京还便宜好多，但是石家庄的企业还没有到这个档次。张兆雷：可以学他们的服务，在软性方面可以学。

　　孟祥建：因为有需求，所以他们来做，我们要学会如何找准市场定位，任何东西都是超前一步死，后退一步也死，超前半步就兴旺了，可以稍微超前一点儿，用不了一年两年，人们意识达到了，可能就能做好了。一定要学人家企业如何研究市场，如何把自己的产品定位和实际相结合。上海是国际大都市，世界500强有很多在上海办公了，人家就需要这么高档的就人家可以做，我们不需要就不要做。一定要学人家好的东西。

　　张兆雷：大家不要悲观，一定要看开发商的能力，这个不了不是高档的不了，但是通过合理的裁减会做出合理的西装来，如果开发商有势力，一定会做出好产品满足当地市场的需求。

　　张兆雷：把本地需要的好东西做好，比如说好的外立面，便捷的交通服务等等，开发商做好内功，把成本控制好就行了。

　　主持人：写字楼投资位专家称为个人投资者的新金黄，有人语言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮，什么样的写字楼比较适合个人投资者呢？

　　孟祥建：据我所知个人投资写字楼的不太多。因为写字楼市场本身需求量不是很大，这种交易不是很活跃的情况下，投资这个东西就和股市一样，什么对象都是相连的，股市活跃的时候他可能投资股市，房地产住宅活跃的时候他可能投资住宅，写字楼不是很活跃，所以目前没有人买一层写字楼等着升值，因为投资很大。一定要两立而行，前几天燕赵晚报搞了一个商道无限的沙龙，我就讲首先要量力而行，你首先要根据你的擅长方面来做，你是什么专业做什么，什么外行做什么肯定不会赚钱，我有1000万资产和100资产投资目标肯定不一样，要量力而行！第二要选址定位，买和卖是一样的，如果是投资，和开发商一样都会讲回报，首先要看升值潜力，我现在买来了，把血本都投入进去了，没有升值潜力肯定不会投的。第三就是要看准了，该出手时就出手，不要犹豫不决，今天看这儿，明天看那，这时候市场已经发生变化了，你也没有赚钱了，调研的时候谁的都要听，投资的时候就听你自己的。越快越好。

　　张兆雷：投资需要理性，单纯从投资角度来看给网友一些建议，首先要考虑投资回报率，这是做投资第一关注点，第二点叫资金的安全性，这两点往往是相矛盾的。就想赌博一样，赌博成本是最低的，赢得多可能输得也多，相对来说大家觉得做住宅比较稳当，但是石家庄的住宅回报率非常低，从安全性上来考虑，投资住宅非常合适，从资金回报率来说非常不合适，另外就是纯商业，纯商业来说投资回报率可能感觉高一些，但是资金风险也是最大的，而且这个商业是综合因素比较多，比较复杂。也许你投得好了，像石家庄的几个项目，早期投资的客户现在回报率很高，也有投资不好的项目，有些人就是血本无归，一定要考虑资金安全。写字楼恰恰是取中间，写字楼是比较灵活的投资方式，具有投资量并不是非常大，但是也不是非常小，也比较容易变现，另外石家庄市现在的写字楼出租市场还是比较红火的，所以说投资写字楼还是一个比较新的投资渠道，从报纸升值的渠道来看投资写字楼是比较保险的，像股市来讲说“股市有风险、入市须谨慎”，前几天又下跌了300点，但是现在写字楼不会这么刺激，现在在慢慢涨，涨的话有人就会感觉会不会是泡沫呢？我觉得不必担心，有的城市出现一些小泡沫要正视，但是对于石家庄市来说和城市规模和城市级别价格对比的话，基本上不存在泡沫，它涨的是在一个允许的范围内，涨的速度是一个波峰，但是在正常涨价范围之内，不存在泡沫问题。我们觉得投资写字楼是比较明智的选择。

　　孟祥建：既然是写字楼市场不是很活跃，就跟股市的低谷一样，你看准了，你就做你的回报率，你可以有两种形式，一是我买下来了，另外一种可以把它整体租下来，在对外租赚差价也是允许的。商铺最明显像东岗怡园这个商铺，是东岗村的，东岗村整体租给了一家公司，这一家公司又转手租出去一年净赚一两百万。我的观点是投资房地产比投资股市安全得多。我投资房地产，最坏的打算就是比如说这个东西是5000块钱买的，不可能比5000块钱低，目前房价可能涨得慢一点儿，但是不会跌价。股市今天是上涨，明天就说不定怎么样。张兆雷：刚才我们认为写字楼是投资非常可行的，各方面都是非常不错的选择，微观上来说，投资什么样的写字楼才能达到尖德呢？一定要看开发商的里，物业的服务和它的辐射范围和综合能力，投资的人都是比较明知和精明的，这一点一定会做出足球的正确判断，多看多走多想多问，决策过程当中不要着急，定下来不要犹豫。孟祥建：商务和商业对投资者是一样的，投资商业要看这个东西将来的经营怎么样，我买了这个商铺，如果我想出租，如果说出租价格高，首先这个区域经营活跃，经营者赚钱才可能出高价租房子，如果他连房租都挣不出来你肯定就租不出去了。

　　主持人：今天我们时间也差不多了，请各位嘉宾对今天的话题石市写字楼 边走边唱做一个总结性的发言。

　　张兆雷：石家庄以后的市场像今天的访谈的主题一样边走边唱，边走边唱就说明比较高兴，也说明我们石家庄以后写字楼市场发展会越来越好！

　　孟祥建：希望我们的歌声越来越好听！

　　主持人：感谢参加我们今天访谈的嘉宾，也感谢参加我们聊天的所有网友们，今天访谈成功，我们下周见！